Kde vzít peníze na koupi bytu

Kde vzít peníze na koupi bytu

Kde vzít peníze na koupi (investičního) bytu? aneb Jaké zvolit financování při koupi nemovitosti.

Nyní již víme, proč do nemovitostí investovat a že je investování do realit překvapivě dostupné. Víme také, na jak dlouho investovat a podle jakých kritérií tu pravou nemovitost hledat.

Nabídka způsobů financování bydlení je široká, a tak má investor z čeho vybírat. Ne každý se ale ve způsobech financování vyzná.

Výběr vhodného produktu závisí na mnoha faktorech. Před podpisem smlouvy je třeba si tedy rozmyslet, zda je právě daný produkt pro investora tím pravým. Obecně platí, že aktivním přístupem a volbou vhodného způsobu financování lze dosáhnout toho, že si pořídíte výhodný úvěr, který bude nejlépe vyhovovat Vaší finanční situaci a potřebám. 

Pojďme si shrnout hlavní body.

Obecně jsou k financování nemovitosti vhodné dva typy úvěrů, které se využívají dle vlastnictví financované nemovitosti.

  • Hypotéka – lze využít k financování nemovitosti v osobním vlastnictví nebo v případě, že vlastníte nemovitost, kterou je možno zastavit
  • Úvěr ze stavebního spoření – tímto úvěrem lze financovat družstevní byty, ale i nemovitosti v osobním vlastnictví. Nevýhoda úvěru ze stavebního spoření je o něco vyšší úroková sazba.

Tento dělíme ještě na řádný úvěr a překlenovací úvěr ze stavebního spoření.

  • Řádný úvěr
  • Překlenovací úvěr

Pojďme si podrobněji rozebrat jednotlivé druhy financování.

Hypotéka

Hypotéka je nejvýhodnější (a často jediný) způsob, jak získat prostředky na financování vlastního bydlení, když úspory nestačí. A ty stačí málokomu. Díky tuhému konkurenčnímu boji dnes existuje široká škála hypotečních úvěrů, které vzájemně odlišuje nejen jejich výše, doba splácení, délka fixace a možnost předčasného splacení či výše LTV (loan-to-value ratio), ale také způsob výpočtu úrokové sazby (klasické hypotéky s pevnou úrokovou sazbou fixovanou na několik let dopředu i variabilní hypotéky s plovoucí neboli floatingovou sazbou), účelovost (hypoteční úvěr určený výhradně na koupi, stavbu nebo stavební úpravy nemovitosti a proti němu neúčelová americká hypotéka) či výše poplatků, které jsou se zřízením hypotečního úvěru a jeho následným umořováním spojené.

Před několika desítkami let byly hypoteční úvěry výsadou spíše bohatší části populace. Ostatní si totiž nemohli dovolit splácet mnohdy i několik desítek tisíc korun měsíčně.

Hypotéky se ale staly podstatně dostupnějšími, neboť došlo k postupnému snižování úrokových sazeb, což v kombinaci s prodloužením doby půjčky snížilo průměrnou měsíční splátku. Nabídka bank je poměrně vyrovnaná, výrazněji se liší v doplňkových službách a programech.

Proč jsou hypotéky stále populární:

  • Celkově nižší ceny peněz na peněžních a kapitálových trzích. Vývoj průměrných úrokových sazeb vytvořil příznivý prostor pro snižování úrokových sazeb z hypotečních úvěrů a zvýšení jejich dostupnosti.
  • Možnosti (počínaje rokem 1998) odpočtu zaplacených úroků z hypotečních úvěrů nebo úvěrů ze stavebního spoření použitých na uspokojení bytové potřeby daňového poplatníka od základu daně z příjmů fyzických osob.
  • Dlouhodobé splácení úvěru až desítky let, což znamená nižší zátěž pro rodinné finance.

Spousta lidí dnes říká, že úrokové sazby už nejsou tak dobré, jako např.rok či dva zpátky, ale je potřeba si uvědomit, že sazby okolo 2,89% jsou pořád velmi dobré! A navíc – pokud kupujete investiční nemovitost, využíváte tzv. pákový efekt hypotéky, to znamená, že zisk z pronájmu takové nemovitosti je vyšší, než je úroková sazba v bance. Pro vás to znamená jediné – levné peníze.

Kdo může požádat o hypotéku?

  • Občan České republiky s trvalým pobytem na území ČR, nebo osoby, které mají takovou osobu za manžela či manželku
  • Občané EU s trvalým pobytem na území ČR

Cizí státní občanství není překážkou při žádání o hypotéku. Ovšem může hrát roli při schvalování hypotéky. Pro spoustu bank je totiž cizí státní občanství rizikovým faktorem. Důležité je také zmínit, že zastavená nemovitost musí být zpravidla vždy na území ČR.

Nová pravidla pro hypotéky: co musíte splnit?

Od října 2018 platí nové podmínky pro získání hypotéky: Splátka nesmí být více než 45 procent čistého měsíčního příjmu a do této částky se přitom započítávají všechny další závazky. Důležité také je, že výše celkového zadlužení nesmí být vyšší než devítinásobek čistého ročního příjmu. Poslední a pravděpodobně nejhůře splnitelná podmínka je, že z vlastních zdrojů musíte mít alespoň na 20 procent nemovitosti.

Příklady hypoték a nutného čistého příjmu i vlastních zdrojů:

  •  Na byt pro rodinu v Praze potřebujete příjem zhruba 50 tisíc čistého, maximální možná výše hypotéky je potom 5 400 000 korun, výše měsíční splátky bude 22 500 korun. K získání hypotéky pak ještě potřebujete 1 350 000 korun vlastních peněz. Pak si můžete pořídit byt za více než 6,5 milionu korun (přesně 6 750 000 Kč).
  • Na byt za dva a půl milionu dosáhnete ve chvíli, kdy je váš měsíční čistý příjem 19 000 korun. Na splátce hypotéky zaplatíte 8 550 Kč, z vlastních peněz musíte mít půl milionu korun. Pak si můžete dva miliony půjčit.

Bonita?

Uvědomte si, že nutná pravidla splníte jen v případě, že nebudete mít žádné jiné dluhy! A to je docela zásadní. Přitom se počítá úplně jakýkoli závazek, ať už je to spotřebitelský úvěr, úvěr ze stavebního spoření nebo třeba auto na leasing či kreditní karta. Banky mají přístup ke všem bankovním a nebankovním registrům dlužníků.

Co je dobré vědět před sjednáním schůzky s hypotečním specialistou?

Hypoteční úvěry jsou poskytovány podle zákonem stanovených pravidel, které banka musí respektovat. Jedná se zejména o tato pravidla:

  • obvyklá cena je cena stanovená bankou, to znamená, že banka může (s ohledem na možná rizika) upravit směrem dolů i nahoru cenu uvedenou ve znaleckém odhadu ceny nemovitosti provedeném odhadcem
  • zástavou pro hypoteční úvěr musí být nemovitost, navíc však může banka požadovat i jiné dozajištění (ručitelské prohlášení, biankosměnku, aj.) k zajištění lze využít pořizovanou či jinou nemovitost (např. nemovitost ve vlastnictví třetí osoby), zastavena může být i rozestavěná nemovitost (zapsaná v katastru nemovitostí)
  • žadatel musí disponovat dostatečnými příjmy pro splácení požadovaného úvěru
  • samozřejmě musí mít co nejvíce ujasněnou představu o vlastním investičním záměru, tedy jak chce nové bydlení získat, od koho či s čí pomocí a jak jej financovat

Co Vás bude zajímat při volbě financující banky?

  • výše úrokové sazby, její fixaci a způsob stanovení na nové období
  • možnosti a způsoby předčasného splácení
  • podíl banky na trhu (souvisí s profesionalitou a kvalitou poskytovaných služeb, včetně poradenství)
  • jaký a kdy zaplatím poplatek za vyřízení úvěru (některé banky poplatek vybírají předem, jiné až po schválení úvěru)
  • postup při oceňování nemovitostí, popřípadě, kdo vypracuje znalecký posudek
  • mělo by nás zajímat, jaké další možnosti nabízí banky v kombinaci s jinými produkty (pojištěním apod.)
  • délka vyřízení úvěru od okamžiku doložení všech potřebných dokladů
  • jakou banka nabízí minimální výši hypotečního úvěru (některé banky nabízejí již částku 200 tisíc korun)

Úvěr ze stavebního spoření

Úvěr ze stavebního spoření, někdy také nazývaný “klasický“ či “řádný“, je původní produkt spořitelen, pevně spjatý se samotným stavebním spořením.

Vzhledem ke státní podpoře stavebního spoření je tento úvěr omezen několika podmínkami. Samozřejmostí je existence spoření. Jeho přidělení je dále ze zákona omezeno dvouletou čekací lhůtou, naspořením určitého procenta cílové částky a dosažením stanovené výše tzv. hodnotícího čísla. Kvůli těmto omezením, která pro Vás znamenají značnou nepružnost, přišly spořitelny na trh s překlenovacími úvěry.

Stavební spořitelny jsou značně konkurenceschopné v úvěrech na bydlení hypotečním bankám právě díky úvěrům překlenovacím.

Ze samotného řádného úvěru, si toho totiž moc nepořídíte. Pokud splníte výše uvedené podmínky, tzn. po 24 měsících máte naspořeno od 30 do 50 procent (podle konkrétní spořitelny) z cílové částky a splňujete hodnotící číslo, stejně nezískáte pravděpodobně více než pár set tisíc.

Příklad:

Kdybyste měli cílovou částku 400 000 Kč, museli byste mít naspořeno 160 000 Kč (40 %). Řádný úvěr by pak spočíval v možnosti, půjčit si zbývajících 240 000 Kč, samozřejmě za předpokladu splňování podmínky hodnotícího čísla. Růst tohoto ukazatele závisí mimo jiné na zvolené tarifní variantě. Příklad výpočtu hodnotícího čísla naleznete v dalším kroku abecedy. Pokud byste si stanovili cílovou částku hned na začátku podstatně výše, např. na 2 000 000 Kč, budete čekat kolem 12 let na splnění podmínek pro přidělení řádného úvěru.

Pokud by vás zajímaly podrobnější informace ohledně hypoték nebo způsobů financování, klidně se ozvěte Alešovi Bogoczovi, který se zabývá hypotékami a financováním už 13 let. Jeho telefon je 725 805 800.

A jestli máte jakýkoliv jiný dotaz nebo chcete podobné články dostávat každý týden na email, zaregistrujte se pod tímto odkazem a nic Vám neuteče.

Videa můžete sledovat tady.

Mějte se hezky,

Tereza

Koupě investičního bytu – na co si dát pozor

koupě investičního bytu - na co si dát pozor

Na co si dát pozor a co je nutné zajistit při koupi (nejen) investičního bytu?

Nejzákladnější a nejdůležitější rada zní: nenechte se unést emocemi!

Při nákupu investiční nemovitosti je nutné se od začátku soustředit v prvé řadě na čísla. Spočítejte si dobře měsíční zisk a návratnost v letech, nechte si propočítat splátku hypotéky nebo úvěru a rozhodujte se primárně podle čísel.

Spousta lidí, hlavně při nákupu svého prvního bytu, zbytečně zapojuje emoce, a vybírá si byt podle toho, jestli by si sami dokázali představit v něm bydlet. Já osobně jsem dělala úplně stejnou hloupost – a pravděpodobně si každý musí „nabít pusu sám“, aby poznal, že takovéto rozhodování jej může přijít i na pár desítek, ne-li stovek tisíc korun.

A proč si nevybírat byt takovýmto způsobem? Odpověď je jednoduchá: protože ve svém investičním bytě bydlet nebudete! Kupujete jej jako INVESTICI. Při jakémkoli investování musí jít emoce stranou. Proto nejdůležitějším ukazatelem vhodnosti bytu pro Váš záměr jsou čísla.  Nezapomeňte, že každý byt si najde svého nájemce.

Vy se teď jen potřebujete soustředit na tyto základní body:

Lokalita

U bytu, který se Vám zamlouvá ke koupi, si vyzkoušejte co nejvíce každodenních situací. Na prohlídku přijeďte městskou dopravou, později večer zkuste hned u domu zaparkovat auto nebo se jen tak projděte po okolí a promluvte si se sousedy. Zabere Vám to pár desítek minut času, ale v porovnání se správným výběrem investiční nemovitosti je taková časová investice zanedbatelná. Průzkum je potřeba dělat poctivě – dopravní dostupnost a parkování, ale také občanská vybavenost v místě jako škola, školka, obchody, zdravotnické zařízení, jsou často rozhodujícími faktory, podle kterých se potenciální nájemníci rozhodují.

Budoucí okolní zástavba

Toto je často podceňovaným, ale zásadním bodem při prověřování vhodné nemovitosti. Je třeba se seznámit s územním plánem a zjistit, zda Vám za pár měsíců nezačne developer stavět před okny nový bytový dům nebo kolem domu nepovede dálnice. Územní plán je k nahlédnutí na příslušném městském úřadu a někdy je zveřejněný i na webových stránkách města.

Právní záležitosti

Důležitou oblastí jsou také právní a technické aspekty koupě. Je třeba ověřit, zda na nemovitosti neleží zástavní právo nebo věcné břemeno. Také je nutné zjistit, kdo je vlastně právoplatný majitel. A co by se vlastně mohlo stát? Mohli byste za byt zaplatit někomu, komu nepatří nebo příliš pozdě zjistit, že má v bytě právo dožití cizí osoba. Proto byste si měli VŽDY tyto podklady vyžádat ke kontrole, a pokud kupujete byt přes realitní kancelář, požádejte makléře o jejich prověření.

Co je nutné zajistit při koupi nemovitosti:

Aktuální výpis z listu vlastnictví

Zajistíte si jej na katastru nemovitostí nebo na pobočkách CzechPointu. Nahlédnout do katastru nemovitostí můžete také na internetu zde: Nahlížení do katastru nemovitostí

Důležité jsou údaje nejen o majiteli, ale také omezení vlastnického práva (věcné břemeno, zástavní právo, nařízení exekuce). Na listu vlastnictví je také uvedeno, zda v současnosti probíhá další řízení, jež by mohlo nákup znevýhodnit. Varovným signálem by mohl být příliš čerstvý (v řádu měsíců) údaj o nabytí nemovitosti.

Nabývací titul

Pokud po prodávající nechce poskytnout nebo nemůže dohledat, jeho kopii lze získat na počkání na katastrálním úřadě. Nabývací titul nám řekne, za jakých podmínek nemovitost prodávající získal.

Prohlášení vlastníka

Opět z katastrálního úřadu. Dokument obsahuje informace o skutečných výměrách bytu a o určení společných částí domu a částí, jež jsou součástí převáděného bytu.

Hospodaření SVJ nebo družstva

Nesmíte zapomenout na společenství vlastníků jednotek, případně u družstevního bytu na bytové družstvo. Náklady na byt ukáže aktuální evidenční list nebo přehled záloh. V něm jsou přesně zapsány položky, které se platí do fondu oprav, na správu, pojištění, odměnu výboru, svoz odpadu a podobně.

Důležité je také vyúčtování za energie a plyn. Také je dobré se seznámit se základními fakty o hospodaření a plánech domu. Informujte se o plánovaných opravách domu na další roky a s tím spojené navýšení fondu oprav.

Příští článek (zase za týden) bude zaměřen na výběr vhodného financování pro nákup (investičního) bytu.   Sledujte mě, ať vám nic neunikne.

A pokud raději koukáte na video, než čtete, velkou část těchto témat můžete už brzy najít na mém YouTube kanálu, kde se budu investování do nemovitostí ve velké míře věnovat.

Klikněte na tento odkaz a dejte „ODEBÍRAT“ – o žádné další nahrané video už tak nepřijdete.

Koupě investičního bytu – Jak hledat vhodné nemovitosti k investici 2.část

Koupě investičního bytu – Jak hledat vhodné nemovitosti k investici 2.část

V minulém článku jsem zmínila několik variant, podle jakých parametrů vybírat investiční byty. Rozebrali jsme si tyto parametry: cena, typ vlastnictví a lokalita.

Dnes se podíváme na zoubek dalším parametrům, které nejsou při výběru investiční nemovitosti úplně zanedbatelné.

  1. Stav nemovitosti
  2. Typ bytového domu
  3. Měsíční náklady
  4. Velikost bytu

Stav nemovitosti 

Důležitá věc, která výrazně ovlivňuje cenu nemovitosti, je její stav a správa.

Už jen stav domu mnohé napoví. Například, že budeme i my sami muset v brzké době vložit nemalé finanční prostředky do jeho rekonstrukce, byť samotný byt již rekonstruován byl. Do ošklivého a sešlého domu se prostě mnoha lidem stěhovat nechce. A stejné je to samozřejmě i se samotným bytem. Je dobré byt prozkoumat nejen opticky, ale vše si takříkajíc osahat, vyzkoušet funkčnost, nakouknout do různých zákoutí, podívat se, v jakém stavu jsou stupačky a podobně. Prostě vše vyzkoušejte – otevírání oken a dveří, digestoř, v jakém stavu jsou veškeré rozvody a instalace (mohlo by jít o velmi vysokou investici), systém vytápění, ale i klimatizace, pokud byla instalována – prodejce bude při určení ceny určitě přihlížet k veškerým investicím do vybavení – to však musí být funkční. Stejně tak důležitý je funkční výtah.

V souvislosti s technickým stavem domu a bytu v něm se také rozhodujeme, zda raději pořídíme byt v novostavbě či ve starším domu, byť již zrekonstruovaném. Novostavby mají nesporně své výhody, například záruční lhůtu, ovšem je pravdou, že v nejzajímavějších lokalitách již nejsou dostupné stavební pozemky (jsou samozřejmě výjimky) a zástavba je zde již starší. Pokud pak chcete byt přesně podle svých představ a jste proto ochotni starší byt sami rekonstruovat, směle do toho, lepší řešení pro vás neexistuje.

Pokud bude prodávající v bytě nechávat některé jeho vybavení, měl by předložit doklady o koupi a říci, co je ještě v záruce a co ne. No a nakonec není vůbec od věci přizvat k prohlídce bytu zkušeného stavaře. Už jen hrubým odhadem vás upozorní na případná budoucí rizika.

Typ bytového domu

V zásadě existují 3 typy bytových domů – cihlový, panelový nebo dřevostavba. Od těchto typů se potom odvíjí mnoho dalších faktorů bytu. Každý typ s jeho výhodami a nevýhodami si probereme zvlášť:

  • Cihlový

Cihlový dům je klasika a někdo na něj nedá dopustit. Jeho životnost se počítá na staletí. Pokud je správně postaven, měl by mít velice dobré tepelné a zvukové vlastnosti. Nemělo by tak být všechno slyšet od sousedů. Zároveň by v zimě mělo být teplo a v létě chladno. Hlavní nevýhodou je, že pokud je cihlový dům špatně postaven, mohou se projevit některé z neblahých vlastností, jako je například vysoká vlhkost v místnostech či plíseň na zdech.

  • Panelový

Panelové domy se začaly stavět za socialismu, což může některé lidi odradit. Pamatují si totiž umakartová jádra, kde je všechno slyšet. Moderní panelový být má ale zděné jádro, které nerozeznáte od cihlového bytu. V panelových domech je také většinou suchý vzduch. Náklady na energie jsou většinou vyšší než u cihlového domu. Životnost panelových domů se odhadovala kolem 50 let, ovšem díky zdařilým rekonstrukcím se podařilo životnost významně prodloužit – otázkou je, na jak dlouho. U těchto domů je důležité prověřit náklady na bydlení včetně fondu oprav. V mnoha případech sice domy prošly zdařilou rekonstrukcí, náklady na rekonstrukci ale nájemníci hradí v měsíčních splátkách do fondu oprav.

  • Dřevostavba

Bytové domy ze dřeva jsou novinkou několika posledních let či desetiletí. Dřevěné domy jsou oblíbeny pro rychlou a nenáročnou realizaci a úspory energií. Můžete narazit na velmi dobrou dřevostavbu, ale také na tu nekvalitní.  Dávno neplatí, že se tradiční materiál, jako je dřevo, hodí pouze na stavbu chatek, přístřešků nebo altánků. Ve většině vyspělých zemí se postaví 10–30 % domů ze dřeva. I v tuzemsku těchto staveb neustále přibývá.

U těchto typů domů platí, že je nutné důkladně prověřit kvalitu obytného domu. Zjistěte si reference firmy, která dřevostavbu stavěla. Důkladně si prohlédněte celý dům. Častým problémem bývá velké horko v létě a nedostatečná zvuková izolace.

Měsíční náklady

Z mého pohledu jsou měsíční náklady na bydlení jedním z nejdůležitějších parametrů při výběru bytu. Je nutno propočítat si náklady a zisky. Měsíční poplatky by měly být takové, aby rozdíl mezi nimi a měsíčním nájmem, který Vám bude platit nájemník, byl ziskový. V případě, že byt financujete hypotékou nebo úvěrem, měla by být splátka hypotéky plus měsíční poplatky o něco nižší nebo stejná, jako měsíční nájem.

Například: Jeden z mých investičních bytů má měsíční poplatky včetně fondu oprav 2900 Kč. Splátka hypotéky činí 3100 Kč, celkem tedy rovných 6000 Kč. Pokud byt pronajmu za 7000 Kč a energie nechám napsat přímo na nájemníka, mám z investice čistý zisk 1000 Kč. Zisk je ovšem třeba počítat včetně splátky hypotéky, neboť mi ji nájemník v podstatě splácí. Tudíž zisk vypočítám takto:

7000 – 2900 = 4100 Kč

 Navíc mi po splacení hypotéky zůstane nemovitost.

Velikost bytu

Dalším důležitým faktorem je samozřejmě velikost bytu v metrech čtverečních. Tady samozřejmě platí přímá úměra s cenou. Čím větší byt, tím dražší. Člověk by si měl ujasnit, proč si byt kupuje a jaké plány má do budoucna. Velikost bytu je do jisté míry individuální. Každopádně doporučuji lehce nevěřit tomu, co se píše v inzerátech a při prohlídce si byt přeměřit. Budete se divit, že v mnoha případech avizovaná velikost neodpovídá skutečnosti.

V příštím článku se můžete těšit na to, co si při koupi investiční nemovitosti prověřit a co je nutné zajistit před samotnou koupí vybrané nemovitosti. Sledujte mě, ať vám nic neunikne.

A pokud raději koukáte na video, než čtete, velkou část těchto témat můžete už brzy najít na mém YouTube kanálu, kde se budu investování do nemovitostí ve velké míře věnovat.

Klikněte na tento odkaz a dejte „ODEBÍRAT“ – o žádné další nahrané video už tak nepřijdete. 🙂

Koupě investičního bytu – Jak hledat vhodné nemovitosti k investici 1.část

Koupě investičního bytu – Jak hledat vhodné nemovitosti k investici 1.část

V minulém díle tohoto investičního miniseriálu jsme se dozvěděli, jak byty k investici vybírat a nakupovat. Článek najdete tady.

Dnes si rozebereme, jak k investici hledat vhodné nemovitosti.

2.díl: Jak hledat vhodné nemovitosti k investici

Většina lidí zapne internet a zabrousí na portály inzerující nemovitosti. Zde je výčet těch nejznámějších:

  • sreality.cz
  • reality.idnes.cz
  • reality.cz
  • reality.avizo.cz
  • ceskereality.cz
  • realitymorava.cz
  • bezrealitky.cz
  • a další…

Internetové portály jsou asi nejpoužívanějším nástrojem v hledání vhodných nemovitostí. Není ovšem jediným.

Další možností je účastnit se dražby nebo obálkové metody. U dražeb je vhodné zjistit si, jestli byt draží město nebo obec nebo je to dražba z důvodu exekuce – tak zvaná dobrovolná nebo nedobrovolná dražba. Dražby poskytují příležitosti, ale převažují zde spíše rizika. I díky všem titulkům a článkům se dnes o dražbách hodně ví. Zajímá se o ně mnoho lidí, a když se jedná o nemovitost v jen trochu rozumné lokalitě, je zájem vysoký a konečná cena minimálně tržní. Většinou se ovšem několik zájemců nechá strhnout a cenu vyšroubují až nad úroveň reálné tržní hodnoty. To je ovšem až poslední z řady rizik. Dražby jsou jedna z možností, jak byty nakupovat, ovšem chce to všechno si velmi dobře spočítat a na vše se připravit. Pak může být taková koupě výhodná.

Také můžete dostat doporučení na koupi bytu od někoho ze svých známých. Doporučuji navazovat vztahy s lidmi, kteří s nemovitostmi mají co do činění. Dobré je znát například člověka, který ví, kdy je který byt v exekuci nebo který byt je na prodej, ale ještě nevisí na internetu. Takto můžeme koupit byt za mnohem nižší cenu, než je cena tržní.

A podle jakých parametrů nemovitosti vybírat?

  1. Cena
  2. Typ vlastnictví – osobní nebo družstevní
  3. Lokalita
  4. Stav nemovitosti
  5. Typ bytového domu
  6. Měsíční náklady
  7. Velikost bytu

Dnes si rozebereme první tři parametry, a to cenu, typ vlastnictví a lokalitu,

Cena

Cena je samozřejmě hlavní faktor, který rozhoduje o dalších parametrech kupovaného bytu. Asi nikdo nemá neomezený rozpočet a proto je ve většině případů kupovaný byt kompromisem mezi vysněnými vlastnostmi a vybavením bytu a jeho cenou. Všechny další zde uvedené parametry mají návaznost na cenu.

 Typ vlastnictví – osobní nebo družstevní

Nespornou výhodou družstevního bytu jsou nižší vstupní náklady pro pořízení bydlení. Nejedná se pouze o starší družstevní domy, vznikají také družstva nová, ať už na popud developera nebo skupiny lidí sledujících stejný cíl – pořízení bydlení. Nevýhodou je zejména fakt, že nemovitost není ve Vašem vlastnictví a patří Vám pouze členský podíl v družstvu. S tím souvisí problémy s financováním ze strany bank, jelikož družstevním podílem nelze ručit. Rizikem je i ztráta členství v družstvu, například vlivem neplnění jeho stanov, a tím i ztráta práva nájmu nemovitosti.

Lokalita

Lokalita nemovitosti má opravdu velký význam. Krásný dům ve špatné lokalitě má skutečně nižší hodnotu než polorozpadlý dům v té správné. O vhodné lokalitě rozhoduje několik faktorů:

  • Místo je napojeno na ekonomicky rostoucí město nebo v něm přímo leží

Některá města dlouhodobě stagnují či upadají a o pronájem je pak menší zájem. Hledání nájemníků je delší a nájem nižší, při prodeji je málo kupců, jejich hledání delší a tím i nižší prodejní cena. Ekonomicky kvetoucí místo odhalí krátká analýza dat z radnice, jako je rostoucí výběr daně z příjmu i stoupající počet obyvatel. Zajímavé je pozorovat investiční aktivity – zřizování obchodních či administrativních center, logistických areálů či nákupních středisek. To vše odhaluje vhodnost menších měst nebo jednotlivých čtvrtí velkých měst.

  • Dostatečná občanská vybavenost

Dále bychom se měli ujistit, že v místě pracuje kvalitní radnice poskytující dostatečnou občanskou vybavenost, jako jsou mateřská a základní škola, doktor, pošta, banka, obchody se základním zbožím či restaurace.

  • Dobrá dopravní dostupnost

V místě by měla být dobrá dopravní dostupnost, hromadná doprava nebo častá příměstská doprava, dobré spojení do centra nebo do větší městské čtvrti. Ideální je centrum města, zde je však třeba počítat s vyšší cenou. Alternativou je místo s výbornou dopravní dostupností do centra města nebo v jeho rámci.

  • Možnost parkování

V některých městech nebo lokalitách může být parkování veliký problém, zvláště například v centrech měst. Proto vlastní parkovací místo v bytovém domě nebo vedle něj může pro někoho být rozhodujícím faktorem. Není nic horšího, než když se vracíte domů a nemáte kde zaparkovat. Kryté a zabezpečené parkovací místo je potom úplně ideální.

  • Atmosféra místa

Posledním těžko popsatelným faktorem je genius loci. Jde o specifickou atmosféru místa, získanou staletím vývoje. Může ji vyvolávat zahrada, krajina, ulice, výhled i cokoliv jiného, co působí krásné pocity. Pokud dokážeme najít genia loci, má na hodnotu naší nemovitosti výrazný vliv.

Příkladem jsou dvě různá města z různých regionů: Uherské Hradiště ve Zlínském kraji a Chomutov v Ústeckém kraji. Řekněme, že budeme chtít koupit byt 2+kk, který má rozlohu 60 m2, nachází se v cihlové zástavbě a je v osobním vlastnictví. V Uherském Hradišti za takovýto byt zaplatíme průměrně 3 000 000 Kč, v Chomutově srovnatelný byt koupíme v průměru za 1 200 000 Kč. Uherské Hradiště je jedno z měst, které má úžasného genia loci a je do budoucna velmi perspektivní, staví se tam novostavby, zlepšuje se centrum města, lidé jsou často venku v ulicích, prostě a jednoduše to ve městě žije.

Důležitý je fakt, že každý byt má svého kupce a svého nájemníka. Například i v Chomutově žijí lidé, kteří by se jinam stěhovat nechtěli. I na místech, která jsou dlouhodobě cenově podhodnocena, si lidé staví domy a kupují byty.

A které lokality v ČR jsou dlouhodobě cenově pod hranicí průměru?

  • Karviná, Ostrava, Bohumín, Orlová (Moravskoslezský kraj)
  • Most, Děčín, Litoměřice, Ústí nad Labem (Ústecký kraj)
  • Cheb, Sokolov (Karlovarský kraj)

Příště si rozebereme další ze zmíněných parametrů, podle nichž je vhodné vybírat nemovitosti k investici. Sledujte mě, ať vám nic neunikne.

Koupě investičního bytu – jak byty vybírat a nakupovat

Koupě investičního bytu – jak byty vybírat a nakupovat

1.díl: Jak byty vybírat a nakupovat

V první části tohoto miniseriálu se zaměříme na to, jak byty k investičním záměrům vybírat a nakupovat.

Co Vás napadne jako první, když přijde řeč na výběr vhodné nemovitosti?

V prvé řadě si ujasněte, jakou nemovitost hledáte a jaké parametry má splňovat. Chcete vlastnit malou garsonku nebo byt 1+1 a pronajímat jej mladým lidem? Nebo se vidíte spíše jako majitel většího bytu, 2+1 nebo 3+1, který pronajímáte rodinám? Chcete byt před rekonstrukcí a upravit jej na své náklady (tento byt koupíte pravděpodobně levněji) nebo už se nechcete zabývat rekonstrukcí a byt chcete ihned pronajímat?

Pojďme si shrnout nejzákladnější parametry, které si musíte zodpovědět:

  1. Jak velký byt si představuji?
  2. Před rekonstrukcí nebo po rekonstrukci?
  3. Jaká je maximální cena, za kterou jsem ochoten/na byt koupit?
  4. Jakým způsobem budu řešit financování nemovitosti?
  5. Jaké mám požadavky na měsíční náklady včetně fondu oprav?
  6. Jakou preferuji lokalitu?
  1. Jak velký byt si představuji?

Toto je důležitá otázka. Někteří lidé Vás budou odrazovat od nákupu velkých bytů, u nichž může déle trvat sehnání nájemníka. Každá mince má však dvě strany. Vždy budou lidé, kteří upřednostní větší byt, většinou proto, že mají rodinu a v domácnosti žijí například čtyři lidé. Dalším plus je, že takováto rodina se většinou nechce hned následující rok zase stěhovat, to znamená, že jakmile seženete takovéto nájemníky, je zde vyšší pravděpodobnost dlouhodobého pronájmu. U lidí, kteří se stěhují do 1+1 nebo garsoniéry, je jen otázka času, kdy se budou chtít přestěhovat do většího bytu.

Větší byt pronajmete za vyšší nájemné, je třeba si jen propočítat měsíční výnos a návratnost investice. V případě, že je výnos zajímavý, je jedno, jestli se rozhodnete pro malý byt nebo například byt 3+1 s velkými pokoji. Na každý byt čeká jeho nájemník.

  1. Před rekonstrukcí nebo po rekonstrukci?

Dalším bodem k zodpovězení je otázka rekonstrukce. Cena bytu v původním stavu bude pravděpodobně nižší, než u bytu po rekonstrukci, i když to také není vždy pravidlem. Důležité je hledat. Můžete koupit byt za velmi zajímavou cenu v porovnání s okolními byty, ale pokud následně zaplatíte 300 000 Kč za rekonstrukci, jste možná ještě na vyšší ceně, než kdybyste koupili již zrekonstruovanou nemovitost. Je vhodné si propočítat případné náklady na opravy, kontaktovat někoho, kdo se zabývá rekonstruováním bytů a požádat ho o předběžnou kalkulaci. Bude k ní potřebovat počet čtverečních metrů a popis, co všechno byste chtěli rekonstruovat. V některých případech například koupě a instalace nové linky či obklady v koupelně vyjde na pár desítek tisíc korun, tudíž se jistě vyplatí investovat do bytu, kde jsou třeba už jen malé opravy.

  1. Jaká je maximální cena, za kterou jsem ochoten/na byt koupit?

Kolik jsem maximálně ochoten/na za nemovitost zaplatit? Dejte si určitý strop, dříve než se začnete po nemovitosti dívat. Zúžíte si tak možnosti a bude se Vám mnohem lépe hledat.

  1. Jakým způsobem budu řešit financování nemovitosti?

Mám na byt hotovost nebo využiji služeb banky? Hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření? Tyto otázky je vhodné řešit ještě před výběrem bytu. Podle toho pak také budete hledat byt buď v osobním, nebo družstevním vlastnictví. A jaký je rozdíl ve financování? Byty v osobním vlastnictví lze financovat hypotékou, protože je můžete dát do zástavy bance. Naproti tomu byt ve vlastnictví družstevním zastavit nelze, proto jej lze financovat pouze úvěrem ze stavebního spoření nebo hotově.

Oba typy bytů mohu financovat také jinými způsoby, než půjčkou od banky. Tyto způsoby si rozebereme v jednom z dalších článků, které mám pro vás nachystané, proto mě sledujte a nic vám neuteče. 😉

  1. Jaké mám požadavky na měsíční náklady včetně fondu oprav?

Zde je opět nutno propočítat si náklady a zisky. Měsíční poplatky by měly být takové, aby rozdíl mezi nimi a měsíčním nájmem, který Vám bude platit nájemník, byl ziskový. V případě, že byt financujete hypotékou nebo úvěrem, měla by být splátka hypotéky plus měsíční poplatky o něco nižší nebo stejná, jako měsíční nájem.

  1. Jakou preferuji lokalitu?

Každý realitní makléř, každý druhý portál o nemovitostech a většina investorů do nemovitostí Vám řekne tisíckrát vyslovené pravidlo, které kdysi řekl britský realitní magnát Lord Harold Samuel: Jsou jen tři důležité body při výběru nemovitosti: „Lokalita, lokalita, lokalita.“ Já k tomu dodám jen jediné – ano, je důležité, jakou lokalitu vybereme PRO NÁŠ ZÁMĚR.

V dalším díle investičního miniseriálu se dozvíte, jak hledat vhodné nemovitosti k investici. Sledujte mě, ať vám nic neuteče.

Na co si dát pozor při prohlídce bytu

Byt 3+1 s balkonem, Moravská Ostrava, Vítězná

Jedním z nejdůležitějších kroků při výběru nového bydlení je důkladná prohlídka kupované nemovitosti. Základní informace se zájemce dozví z inzerátu, a poté doplňující informace dodá realitní makléř či prodávající. Ale jestli se Vám nemovitost bude líbit, Vám napoví až osobní prohlídka.

U prohlídky je důležité projít všechny místnosti, u domů i půdu, sklepy nebo garáž, shlédnout celou zahradu. Je dobré se ptát na vše, co Vás zajímá a napadne. Stav kupované nemovitosti by měl odpovídat požadované ceně. Realitní makléř by pro Vás měl mít připravené potřebné podklady pro samotný byt či dům.

U bytu by Vám měl předat informace z inzerce, ukázat předpis plateb, případně několik posledních vyúčtování, které Vám doloží energetickou a tím i finanční náročnost kupované nemovitosti. Dále by Vám měl být schopen říci, jaká bude přibližná splátka v případě financování úvěrem.

U družstevních vlastnictví se ptejte na možnost převodu do osobního vlastnictví a případný doplatek na anuitě nebo úvěru, který je spojen s revitalizací. Informovat by Vás také měl o výši převodního poplatku.

Už první okamžiky po příchodu do nemovitosti hodně napoví a hrají svou roli při konečném rozhodování. Nemovitost by měla být uklizená, vyvětraná a na první dojem by se v ní měli kupující cítit příjemně.

U starších nemovitostí je dobré, když si kupující přizvou na prohlídku zkušeného odborníka, aby jim pomohl nemovitost zhodnotit a upozornil je na všechny podstatné detaily. Výhodou je, když má nemovitost zpracované nezávislé posouzení stavu včetně finanční kalkulace nutných oprav.

Makléř by Vás měl provést celou nemovitostí, a v každém místě Vám říct různé informace, případně by Vás měl upozornit na možné vady a detaily. Vždycky se vyplatí klidné a příjemné vystupování od všech zúčastněných. Zájemci by se měli soustředit na podstatné faktory – stav nemovitosti, blízké okolí a sousedi, dispoziční řešení, umístění bytu v domě, případné vady jako praskliny, vlhkost apod.
U novostaveb je dobré se zeptat na záruky (střechy, kuchyní atd.).

Prohlídky by se měly absolvovat zásadně za denního světla, protože jedině tak zjistíte, jak je byt slunný a všimnete si více věcí. Umělé osvícení ve večerních hodinách navíc může vytvořit zkreslený dojem. Dispoziční řešení by mělo vyhovovat základním požadavkům, a pokud by jste chtěli dělat stavební úpravy, ptejte se, co je možné.

Důležité je se dopředu informovat, které zdi jsou nosné, a které lze bourat. Tak bude stanoven rámec, které změny jsou proveditelné. Kupující by si měl od prodávajícího nechat předložit doklady o tom, zda, kdy a jaká rekonstrukce byla na nemovitosti provedená, případně na jakou cenu ho vyšla. Výrazně napoví stav oken, podlah i zařízení bytu. Staré vypínače a vodovodní baterie naznačují, že pravděpodobně bude nutná výměna elektroinstalace i rozvodů vody. Na prohlídku by měl zájemce jít ideálně v době, kdy jsou doma i ostatní obyvatelé. Může tak vnímat okolní zvuky z běžného provozu v domě, například jestli od sousedů neslyší každé slovo nebo hluk z výtahu.

Také je důležité si zjistit, zda v těsném sousedství nejsou obchody a provozovny, odkud se může šířit hluk. Zájemce by se při prohlídce měl zaměřit i na možnost parkování a jak je to s dostupností a občanskou vybaveností.

V bytovém domě sledujte, v jakém stavu jsou společné prostory, výtah, schránky. Podívejte se na jména lidí, kteří zde bydlí, i z toho lze něco vyčíst. Pohled na zádveří a vstupní dveře souseda napoví, jaký by mohl být. Toto by kupující neměli podceňovat. Špatný soused dokáže i krásný byt proměnit v peklo na zemi.

Jen šťastnou volbu při výběru nemovitosti Vám přeje

Tereza

Investice do nemovitostí – pronájem bytu či komerčních prostor?

Investice do nemovitostí – pronájem bytu či komerčních prostor

Investice do nemovitostí je stále považována za jednu z nejlepších možností, jak uložit své finance. Nejčastěji se hovoří o koupi a následném pronájmu bytových jednotek. Jsou však i jiné způsoby, jak investovat do nemovitosti. Zejména většími investory jsou oblíbené i komerční budovy. Soukromé osoby či menší firmy mohou poptávat i jednotlivé kancelářské jednotky.

Zatímco v České republice jde spíše o novinku, v zahraničí jsou investice do kanceláří celkem běžné. Zejména v porovnání s koupí a následným pronajímáním bytu se vyznačují nízkou mírou rizika. Určená je tedy spíše konzervativnějším investorům. Komerční nemovitosti většinou skupují jen větší firmy, ale právě koupě jednotlivých kanceláří dává příležitost soukromým osobám.
V dlouhodobém horizontu je garantován téměř bezstarostný výnos. Navíc investor své finance ochrání proti inflaci a zajistí si trvalý příjem například na důchod. Riziko poklesu hodnoty investice je minimální.
Nad koupí kancelářských jednotek by rozhodně měly zauvažovat i menší firmy, které trvale platí nájemné za prostory v administrativní budově. Pokud má firma na trhu své jisté místo, určitě se investice do vlastních kanceláří vyplatí.
Ačkoli může zejména v centru města od koupě zrazovat cena nemovitosti, je potřeba vypočítat dlouhodobou úsporu nákladů.
Navíc při výhodném úvěru lze dosáhnout i nižších splátek, než je samotná výše nájemného. Úsporu tedy může firma cítit prakticky následující měsíc.
Máte otázky? Chcete se na něco zeptat nebo se poradit? Klidně mi napište – tereza@terezaconova.cz nebo mi zavolejte na 775 110 081. Klidně, opravdu. Jsem tady. 🙂

„Samofinancování“ nemovitostí aneb pákový efekt hypotéky

Samofinancování_nemovitostí aneb pákový efekt hypotéky

Spousta lidí dnes žije v domnění, že investice do nemovitostí znamená zmrazení velké finanční částky na velmi dlouhou dobu. Tato domněnka je sice velice rozšířená, ale úplně nepravdivá.

V dnešní době lze naopak nákup nemovitosti realizovat prakticky i bez úspor, a stejně tak lze případnou hypotéku převést na jinou nemovitost nebo prodat i s bytem. Žádný jiný investiční instrument se srovnatelně vysokým a bezrizikovým výnosem Vám tuto možnost nenabídne, aniž byste se museli smířit s jednorázovou ztrátou nebo finančním penále.

Opravdovou výhodou investic do nemovitostí je fungující princip „samofinancování“. V tomto ohledu se s nemovitostmi nemůže měřit žádný jiný investiční nástroj. Vůbec nezáleží na tom, jestli máte naspořeno několik milionů, několik set tisíc, pár desítek tisíc nebo vůbec nic. S každou z těchto variant můžete pořídit atraktivní výnosovou nemovitost, která se vám postupně zaplatí sama.

Mnohem důležitější než výše Vašich současných úspor je Vás pravidelný měsíční příjem, který se pro Vás stane vstupenkou do světa hypoték a pákového efektu, který hypotéky poskytují. Pak už je vše jen otázkou správného nastavení parametrů – získání přívětivé úrokové sazby a zvolení správné doby splatnosti hypotečního úvěru.

Nemovitosti poskytují obdivuhodnou variabilitu a nastavení splátek tak, aby je získané nájemné s malou rezervou pokrylo, nebo naopak Vám s velkou rezervou poskytovalo dodatečný pravidelný příjem. Pokud si to dobře spočítáte a dokážete si vyjednat vynikající podmínky, bude cesta k Vaší finanční nezávislosti a spokojené budoucnosti překvapivě rychlá.

Nemovitosti v sobě zkrátka kombinují většinu pozitiv všech ostatních investičních nástrojů a až překvapivě málo negativ.

Rádi byste koupili investiční nemovitost nebo se třeba jen na něco zeptali? Potřebujete se poradit? Pak mi neváhejte napsat nebo zavolat. Telefon je 775 110 081 nebo mi můžete napsat na email tereza@terezaconova.cz, případně na sociálních sítích, kde mě najdete pod mým jménem.

Jak SPRÁVNĚ stanovit cenu při prodeji nemovitosti

Jak SPRÁVNĚ stanovit cenu při prodeji nemovitosti

Mnoho lidí si myslí, že u koupě a následného prodeje nemovitostí funguje jednoduchá matematika. Když koupili byt za dva miliony a během oprav do něj investovali dalšího půl milionu korun, předpokládají, že byt prodají nejméně za dva a půl milionu korun.

Jenže tak to nefunguje. Cena opravy se většinou v podobných případech nikdy nevrátí celá, protože nezvyšuje cenu bytu přímou úměrou. Momentálně jsou ceny nemovitostí na maximech, ale byla doba, a není tomu ani tak dávno, kdy ceny nemovitostí klesaly raketovou rychlostí. A protože vše v našem životě jde ve vlnách (jednou jsi nahoře a jednou dole), předpokládá se, že klesat zase budou.

Určení ideální prodejní ceny je proto těžké – je třeba najít rovnováhu mezi tím, aby majitel neprodělal a tím, aby byl byt či dům prodejný a to během maximálně pár měsíců. Nejlepší cestou je obrátit se na zkušeného realitního makléře, který se na realitním trhu vyzná a prodávanou nemovitost dokáže dobře ohodnotit.

Makléř Vám může například ukázat, za kolik se prodávaly a pak skutečně prodaly podobné nemovitosti nabízené v poslední době – nemá například smysl srovnávat s cenou před několika lety, realitní trh prošel poměrně velkými změnami.

Pokud se jako prodávající do této složité záležitosti pustíte sami, bude to pro Vás určitě hodně časově náročné a většinou se Vám na první pokus nepodaří stanovit adekvátní cenu, kterou by realitní trh v dané podobě akceptoval. Prodávající má oproti realitnímu makléři omezené možnosti, zkušenosti a informace a ve své podstatě může vycházet pouze z nabídkových cen na trhu.

Nezná na rozdíl od profesionálního makléře ceny skutečné prodejní, které se od těch nabídkových často hodně liší.

Správná cena znamená:

  • Rychlejší prodej.
  • Méně nepohodlí pro prodávajícího.
  • Nemovitost uvidí více kupujících.
  • Více telefonátů na inzerát.
  • Vaše nemovitost nezůstane „viset“ v nabídce.

Úskalí vysokých cen:

  • Nejvíce zájmu vzbudí Vaše nemovitost během prvních pár týdnů. Správné ocenění nemovitosti vytvoří v mysli kupujících pocit, že musí rychle reagovat.
  • Existují kupující, kteří již viděli většinu domů ve své cenové kategorii a nyní čekají na nové nabídky nebo na snížení ceny. Takovýto kupující Vaši nemovitost vynechá, pokud je oceněna příliš vysoko.
  • Někdy může dojít ke snížení ceny příliš pozdě, protože zájem kupujících již opadl.
  • Kupující a jejich makléři si jsou vědomi toho, jak dlouho je nemovitost na trhu. Často nekupují nemovitost, která je na trhu dlouho, protože se bojí, že je s ní něco v nepořádku.
  • Bohužel, vysoko stanovená cena často pomůže prodat dům souseda (!), protože ve srovnání s tím Vaším bude oceněn velmi dobře.

Úloha realitního makléře ve stanovení ceny:

  • Poskytnout vám srovnávací tržní analýzu, což je srovnání podobných nemovitostí, které jsou v nabídce nebo byly již prodány.
  • Neexistuje přesná cena. Váš dům stojí tolik, kolik je kupující ochoten zaplatit.
  • Trh určuje hodnotu. Vy a Váš makléř určujete nabídkovou cenu.
  • Makléř neřídí trh, pouze marketingový plán. Prodávající určuje nabídkovou cenu. Nikdy si nevybírejte makléře podle ceny.

A pokud tápete se stanovením ceny, nebojte se mi ozvat. Najdeme společně to nejlepší možné řešení. Můžete mi zavolat na telefon 775 110 081 nebo napsat email na tereza@terezaconova.cz.

První krok je na Vás, s tím ostatním Vám pomohu.

Vaše realitní makléřka Tereza