Jak SPRÁVNĚ stanovit cenu při prodeji nemovitosti
Mnoho lidí si myslí, že u koupě a následného prodeje nemovitostí funguje jednoduchá matematika. Když koupili byt za dva miliony a během oprav do něj investovali dalšího půl milionu korun, předpokládají, že byt prodají nejméně za dva a půl milionu korun.
Jenže tak to nefunguje. Cena opravy se většinou v podobných případech nikdy nevrátí celá, protože nezvyšuje cenu bytu přímou úměrou. Ještě před rokem byly ceny nemovitostí na maximech, a také byla doba, a není tomu ani tak dávno, kdy ceny nemovitostí klesaly raketovou rychlostí. V současné době jsme opět na realitním trhu zaznamenali pokles, v některých lokalitách až o 20 – 30%. A protože vše v našem životě jde ve vlnách (jednou jsi nahoře a jednou dole), rozhodně ceny nezůstanou stejné, jako nyní.
Určení ideální prodejní ceny je proto těžké – je třeba najít rovnováhu mezi tím, aby majitel neprodělal a tím, aby byl byt či dům prodejný a to během maximálně pár měsíců. Nejlepší cestou je obrátit se na zkušeného realitního makléře, který se na realitním trhu vyzná a prodávanou nemovitost dokáže dobře ohodnotit.
Makléř Vám může například ukázat, za kolik se prodávaly a pak skutečně prodaly podobné nemovitosti nabízené v poslední době – nemá například smysl srovnávat s cenou před několika lety, případně měsíci, realitní trh prošel poměrně velkými změnami. Často se setkávám s prodávajícími, kteří říkají: „Ale soused prodal dům o XX stovek tisíc dráž a byl prodaný do týdne!“ A já se ptám: „A kdy to bylo?“ „Před rokem na jaře!“ dostanu odpověď.
A jsme doma. Před rokem byla kupní síla ještě neskutečně vysoká, ceny vyhnané nahoru za doby covidu, kdy každý kupoval, co bylo a nikdo o ceně nesmlouval. Naopak – často se kupující předháněli, kdo danou nemovitost získá, a přebíjeli cenovou nabídku. Dnes je vše jinak. Kupující si vybírají a předražené nemovitosti nekupují. Bohužel na ně ani nereagují – to jen pro ty, kdo by chtěl cenu nastavit vysoko a pak „budeme zlevňovat“. Tohle je nejhorší scénář pro prodávajícího, protože nemovitost v čase ztrácí „punc exkluzivity“ a ani po zlevnění již na ni poptávající nereflektují.
Ale jak se v této složité situaci orientovat?
Pokud se jako prodávající do této složité záležitosti pustíte sami, bude to pro Vás určitě hodně časově náročné a většinou se Vám na první pokus nepodaří stanovit adekvátní cenu, kterou by realitní trh v dané podobě akceptoval. Prodávající má oproti realitnímu makléři omezené možnosti, zkušenosti a informace a ve své podstatě může vycházet pouze z nabídkových cen na trhu.
Nezná na rozdíl od profesionálního makléře ceny skutečné prodejní, které se od těch nabídkových často hodně liší.
Správná cena znamená:
- Rychlejší prodej.
- Méně nepohodlí pro prodávajícího.
- Nemovitost uvidí více kupujících.
- Více telefonátů na inzerát.
- Vaše nemovitost nezůstane „viset“ v nabídce.
Úskalí vysokých cen:
- Nejvíce zájmu vzbudí Vaše nemovitost během prvních pár týdnů. Správné ocenění nemovitosti vytvoří v mysli kupujících pocit, že musí rychle reagovat.
- Existují kupující, kteří již viděli většinu domů ve své cenové kategorii a nyní čekají na nové nabídky nebo na snížení ceny. Takovýto kupující Vaši nemovitost vynechá, pokud je oceněna příliš vysoko.
- Někdy může dojít ke snížení ceny příliš pozdě, protože zájem kupujících již opadl.
- Kupující a jejich makléři si jsou vědomi toho, jak dlouho je nemovitost na trhu. Často nekupují nemovitost, která je na trhu dlouho, protože se bojí, že je s ní něco v nepořádku.
- Bohužel, vysoko stanovená cena často pomůže prodat dům souseda (!), protože ve srovnání s tím Vaším bude oceněn velmi dobře.
Úloha realitního makléře ve stanovení ceny:
- Poskytnout vám srovnávací tržní analýzu, což je srovnání podobných nemovitostí, které jsou v nabídce nebo byly již prodány.
- Neexistuje přesná cena. Váš dům stojí tolik, kolik je kupující ochoten zaplatit.
- Trh určuje hodnotu. Vy a Váš makléř určujete nabídkovou cenu.
- Makléř neřídí trh, pouze marketingový plán. Prodávající určuje nabídkovou cenu. Nikdy si nevybírejte makléře podle ceny, kterou Vám sdělí jako prodejní! Vybírejte podle služeb, které Vám makléř nabídne, podle toho, co pro prodej nemovitostí udělá. Ptejte se na marketingový plán! Jinak budete prodávat opravdu „nahodile“.
Pokud stále tápete se stanovením ceny, nebojte se mi ozvat. Najdeme společně to nejlepší možné řešení. Můžete mi zavolat na telefon 775 110 081 nebo napsat email na tereza@terezaconova.cz.
První krok je na Vás, s tím ostatním Vám pomohu.
Vaše realitní makléřka Tereza