Koupě investičního bytu – na co si dát pozor

koupě investičního bytu - na co si dát pozor

Na co si dát pozor a co je nutné zajistit při koupi (nejen) investičního bytu?

Nejzákladnější a nejdůležitější rada zní: nenechte se unést emocemi!

Při nákupu investiční nemovitosti je nutné se od začátku soustředit v prvé řadě na čísla. Spočítejte si dobře měsíční zisk a návratnost v letech, nechte si propočítat splátku hypotéky nebo úvěru a rozhodujte se primárně podle čísel.

Spousta lidí, hlavně při nákupu svého prvního bytu, zbytečně zapojuje emoce, a vybírá si byt podle toho, jestli by si sami dokázali představit v něm bydlet. Já osobně jsem dělala úplně stejnou hloupost – a pravděpodobně si každý musí „nabít pusu sám“, aby poznal, že takovéto rozhodování jej může přijít i na pár desítek, ne-li stovek tisíc korun.

A proč si nevybírat byt takovýmto způsobem? Odpověď je jednoduchá: protože ve svém investičním bytě bydlet nebudete! Kupujete jej jako INVESTICI. Při jakémkoli investování musí jít emoce stranou. Proto nejdůležitějším ukazatelem vhodnosti bytu pro Váš záměr jsou čísla.  Nezapomeňte, že každý byt si najde svého nájemce.

Vy se teď jen potřebujete soustředit na tyto základní body:

Lokalita

U bytu, který se Vám zamlouvá ke koupi, si vyzkoušejte co nejvíce každodenních situací. Na prohlídku přijeďte městskou dopravou, později večer zkuste hned u domu zaparkovat auto nebo se jen tak projděte po okolí a promluvte si se sousedy. Zabere Vám to pár desítek minut času, ale v porovnání se správným výběrem investiční nemovitosti je taková časová investice zanedbatelná. Průzkum je potřeba dělat poctivě – dopravní dostupnost a parkování, ale také občanská vybavenost v místě jako škola, školka, obchody, zdravotnické zařízení, jsou často rozhodujícími faktory, podle kterých se potenciální nájemníci rozhodují.

Budoucí okolní zástavba

Toto je často podceňovaným, ale zásadním bodem při prověřování vhodné nemovitosti. Je třeba se seznámit s územním plánem a zjistit, zda Vám za pár měsíců nezačne developer stavět před okny nový bytový dům nebo kolem domu nepovede dálnice. Územní plán je k nahlédnutí na příslušném městském úřadu a někdy je zveřejněný i na webových stránkách města.

Právní záležitosti

Důležitou oblastí jsou také právní a technické aspekty koupě. Je třeba ověřit, zda na nemovitosti neleží zástavní právo nebo věcné břemeno. Také je nutné zjistit, kdo je vlastně právoplatný majitel. A co by se vlastně mohlo stát? Mohli byste za byt zaplatit někomu, komu nepatří nebo příliš pozdě zjistit, že má v bytě právo dožití cizí osoba. Proto byste si měli VŽDY tyto podklady vyžádat ke kontrole, a pokud kupujete byt přes realitní kancelář, požádejte makléře o jejich prověření.

Co je nutné zajistit při koupi nemovitosti:

Aktuální výpis z listu vlastnictví

Zajistíte si jej na katastru nemovitostí nebo na pobočkách CzechPointu. Nahlédnout do katastru nemovitostí můžete také na internetu zde: Nahlížení do katastru nemovitostí

Důležité jsou údaje nejen o majiteli, ale také omezení vlastnického práva (věcné břemeno, zástavní právo, nařízení exekuce). Na listu vlastnictví je také uvedeno, zda v současnosti probíhá další řízení, jež by mohlo nákup znevýhodnit. Varovným signálem by mohl být příliš čerstvý (v řádu měsíců) údaj o nabytí nemovitosti.

Nabývací titul

Pokud po prodávající nechce poskytnout nebo nemůže dohledat, jeho kopii lze získat na počkání na katastrálním úřadě. Nabývací titul nám řekne, za jakých podmínek nemovitost prodávající získal.

Prohlášení vlastníka

Opět z katastrálního úřadu. Dokument obsahuje informace o skutečných výměrách bytu a o určení společných částí domu a částí, jež jsou součástí převáděného bytu.

Hospodaření SVJ nebo družstva

Nesmíte zapomenout na společenství vlastníků jednotek, případně u družstevního bytu na bytové družstvo. Náklady na byt ukáže aktuální evidenční list nebo přehled záloh. V něm jsou přesně zapsány položky, které se platí do fondu oprav, na správu, pojištění, odměnu výboru, svoz odpadu a podobně.

Důležité je také vyúčtování za energie a plyn. Také je dobré se seznámit se základními fakty o hospodaření a plánech domu. Informujte se o plánovaných opravách domu na další roky a s tím spojené navýšení fondu oprav.

Příští článek (zase za týden) bude zaměřen na výběr vhodného financování pro nákup (investičního) bytu.   Sledujte mě, ať vám nic neunikne.

A pokud raději koukáte na video, než čtete, velkou část těchto témat můžete už brzy najít na mém YouTube kanálu, kde se budu investování do nemovitostí ve velké míře věnovat.

Klikněte na tento odkaz a dejte „ODEBÍRAT“ – o žádné další nahrané video už tak nepřijdete.

Koupě investičního bytu – Jak hledat vhodné nemovitosti k investici 2.část

Koupě investičního bytu – Jak hledat vhodné nemovitosti k investici 2.část

V minulém článku jsem zmínila několik variant, podle jakých parametrů vybírat investiční byty. Rozebrali jsme si tyto parametry: cena, typ vlastnictví a lokalita.

Dnes se podíváme na zoubek dalším parametrům, které nejsou při výběru investiční nemovitosti úplně zanedbatelné.

  1. Stav nemovitosti
  2. Typ bytového domu
  3. Měsíční náklady
  4. Velikost bytu

Stav nemovitosti 

Důležitá věc, která výrazně ovlivňuje cenu nemovitosti, je její stav a správa.

Už jen stav domu mnohé napoví. Například, že budeme i my sami muset v brzké době vložit nemalé finanční prostředky do jeho rekonstrukce, byť samotný byt již rekonstruován byl. Do ošklivého a sešlého domu se prostě mnoha lidem stěhovat nechce. A stejné je to samozřejmě i se samotným bytem. Je dobré byt prozkoumat nejen opticky, ale vše si takříkajíc osahat, vyzkoušet funkčnost, nakouknout do různých zákoutí, podívat se, v jakém stavu jsou stupačky a podobně. Prostě vše vyzkoušejte – otevírání oken a dveří, digestoř, v jakém stavu jsou veškeré rozvody a instalace (mohlo by jít o velmi vysokou investici), systém vytápění, ale i klimatizace, pokud byla instalována – prodejce bude při určení ceny určitě přihlížet k veškerým investicím do vybavení – to však musí být funkční. Stejně tak důležitý je funkční výtah.

V souvislosti s technickým stavem domu a bytu v něm se také rozhodujeme, zda raději pořídíme byt v novostavbě či ve starším domu, byť již zrekonstruovaném. Novostavby mají nesporně své výhody, například záruční lhůtu, ovšem je pravdou, že v nejzajímavějších lokalitách již nejsou dostupné stavební pozemky (jsou samozřejmě výjimky) a zástavba je zde již starší. Pokud pak chcete byt přesně podle svých představ a jste proto ochotni starší byt sami rekonstruovat, směle do toho, lepší řešení pro vás neexistuje.

Pokud bude prodávající v bytě nechávat některé jeho vybavení, měl by předložit doklady o koupi a říci, co je ještě v záruce a co ne. No a nakonec není vůbec od věci přizvat k prohlídce bytu zkušeného stavaře. Už jen hrubým odhadem vás upozorní na případná budoucí rizika.

Typ bytového domu

V zásadě existují 3 typy bytových domů – cihlový, panelový nebo dřevostavba. Od těchto typů se potom odvíjí mnoho dalších faktorů bytu. Každý typ s jeho výhodami a nevýhodami si probereme zvlášť:

  • Cihlový

Cihlový dům je klasika a někdo na něj nedá dopustit. Jeho životnost se počítá na staletí. Pokud je správně postaven, měl by mít velice dobré tepelné a zvukové vlastnosti. Nemělo by tak být všechno slyšet od sousedů. Zároveň by v zimě mělo být teplo a v létě chladno. Hlavní nevýhodou je, že pokud je cihlový dům špatně postaven, mohou se projevit některé z neblahých vlastností, jako je například vysoká vlhkost v místnostech či plíseň na zdech.

  • Panelový

Panelové domy se začaly stavět za socialismu, což může některé lidi odradit. Pamatují si totiž umakartová jádra, kde je všechno slyšet. Moderní panelový být má ale zděné jádro, které nerozeznáte od cihlového bytu. V panelových domech je také většinou suchý vzduch. Náklady na energie jsou většinou vyšší než u cihlového domu. Životnost panelových domů se odhadovala kolem 50 let, ovšem díky zdařilým rekonstrukcím se podařilo životnost významně prodloužit – otázkou je, na jak dlouho. U těchto domů je důležité prověřit náklady na bydlení včetně fondu oprav. V mnoha případech sice domy prošly zdařilou rekonstrukcí, náklady na rekonstrukci ale nájemníci hradí v měsíčních splátkách do fondu oprav.

  • Dřevostavba

Bytové domy ze dřeva jsou novinkou několika posledních let či desetiletí. Dřevěné domy jsou oblíbeny pro rychlou a nenáročnou realizaci a úspory energií. Můžete narazit na velmi dobrou dřevostavbu, ale také na tu nekvalitní.  Dávno neplatí, že se tradiční materiál, jako je dřevo, hodí pouze na stavbu chatek, přístřešků nebo altánků. Ve většině vyspělých zemí se postaví 10–30 % domů ze dřeva. I v tuzemsku těchto staveb neustále přibývá.

U těchto typů domů platí, že je nutné důkladně prověřit kvalitu obytného domu. Zjistěte si reference firmy, která dřevostavbu stavěla. Důkladně si prohlédněte celý dům. Častým problémem bývá velké horko v létě a nedostatečná zvuková izolace.

Měsíční náklady

Z mého pohledu jsou měsíční náklady na bydlení jedním z nejdůležitějších parametrů při výběru bytu. Je nutno propočítat si náklady a zisky. Měsíční poplatky by měly být takové, aby rozdíl mezi nimi a měsíčním nájmem, který Vám bude platit nájemník, byl ziskový. V případě, že byt financujete hypotékou nebo úvěrem, měla by být splátka hypotéky plus měsíční poplatky o něco nižší nebo stejná, jako měsíční nájem.

Například: Jeden z mých investičních bytů má měsíční poplatky včetně fondu oprav 2900 Kč. Splátka hypotéky činí 3100 Kč, celkem tedy rovných 6000 Kč. Pokud byt pronajmu za 7000 Kč a energie nechám napsat přímo na nájemníka, mám z investice čistý zisk 1000 Kč. Zisk je ovšem třeba počítat včetně splátky hypotéky, neboť mi ji nájemník v podstatě splácí. Tudíž zisk vypočítám takto:

7000 – 2900 = 4100 Kč

 Navíc mi po splacení hypotéky zůstane nemovitost.

Velikost bytu

Dalším důležitým faktorem je samozřejmě velikost bytu v metrech čtverečních. Tady samozřejmě platí přímá úměra s cenou. Čím větší byt, tím dražší. Člověk by si měl ujasnit, proč si byt kupuje a jaké plány má do budoucna. Velikost bytu je do jisté míry individuální. Každopádně doporučuji lehce nevěřit tomu, co se píše v inzerátech a při prohlídce si byt přeměřit. Budete se divit, že v mnoha případech avizovaná velikost neodpovídá skutečnosti.

V příštím článku se můžete těšit na to, co si při koupi investiční nemovitosti prověřit a co je nutné zajistit před samotnou koupí vybrané nemovitosti. Sledujte mě, ať vám nic neunikne.

A pokud raději koukáte na video, než čtete, velkou část těchto témat můžete už brzy najít na mém YouTube kanálu, kde se budu investování do nemovitostí ve velké míře věnovat.

Klikněte na tento odkaz a dejte „ODEBÍRAT“ – o žádné další nahrané video už tak nepřijdete. 🙂

Koupě investičního bytu – Jak hledat vhodné nemovitosti k investici 1.část

Koupě investičního bytu – Jak hledat vhodné nemovitosti k investici 1.část

V minulém díle tohoto investičního miniseriálu jsme se dozvěděli, jak byty k investici vybírat a nakupovat. Článek najdete tady.

Dnes si rozebereme, jak k investici hledat vhodné nemovitosti.

2.díl: Jak hledat vhodné nemovitosti k investici

Většina lidí zapne internet a zabrousí na portály inzerující nemovitosti. Zde je výčet těch nejznámějších:

  • sreality.cz
  • reality.idnes.cz
  • reality.cz
  • reality.avizo.cz
  • ceskereality.cz
  • realitymorava.cz
  • bezrealitky.cz
  • a další…

Internetové portály jsou asi nejpoužívanějším nástrojem v hledání vhodných nemovitostí. Není ovšem jediným.

Další možností je účastnit se dražby nebo obálkové metody. U dražeb je vhodné zjistit si, jestli byt draží město nebo obec nebo je to dražba z důvodu exekuce – tak zvaná dobrovolná nebo nedobrovolná dražba. Dražby poskytují příležitosti, ale převažují zde spíše rizika. I díky všem titulkům a článkům se dnes o dražbách hodně ví. Zajímá se o ně mnoho lidí, a když se jedná o nemovitost v jen trochu rozumné lokalitě, je zájem vysoký a konečná cena minimálně tržní. Většinou se ovšem několik zájemců nechá strhnout a cenu vyšroubují až nad úroveň reálné tržní hodnoty. To je ovšem až poslední z řady rizik. Dražby jsou jedna z možností, jak byty nakupovat, ovšem chce to všechno si velmi dobře spočítat a na vše se připravit. Pak může být taková koupě výhodná.

Také můžete dostat doporučení na koupi bytu od někoho ze svých známých. Doporučuji navazovat vztahy s lidmi, kteří s nemovitostmi mají co do činění. Dobré je znát například člověka, který ví, kdy je který byt v exekuci nebo který byt je na prodej, ale ještě nevisí na internetu. Takto můžeme koupit byt za mnohem nižší cenu, než je cena tržní.

A podle jakých parametrů nemovitosti vybírat?

  1. Cena
  2. Typ vlastnictví – osobní nebo družstevní
  3. Lokalita
  4. Stav nemovitosti
  5. Typ bytového domu
  6. Měsíční náklady
  7. Velikost bytu

Dnes si rozebereme první tři parametry, a to cenu, typ vlastnictví a lokalitu,

Cena

Cena je samozřejmě hlavní faktor, který rozhoduje o dalších parametrech kupovaného bytu. Asi nikdo nemá neomezený rozpočet a proto je ve většině případů kupovaný byt kompromisem mezi vysněnými vlastnostmi a vybavením bytu a jeho cenou. Všechny další zde uvedené parametry mají návaznost na cenu.

 Typ vlastnictví – osobní nebo družstevní

Nespornou výhodou družstevního bytu jsou nižší vstupní náklady pro pořízení bydlení. Nejedná se pouze o starší družstevní domy, vznikají také družstva nová, ať už na popud developera nebo skupiny lidí sledujících stejný cíl – pořízení bydlení. Nevýhodou je zejména fakt, že nemovitost není ve Vašem vlastnictví a patří Vám pouze členský podíl v družstvu. S tím souvisí problémy s financováním ze strany bank, jelikož družstevním podílem nelze ručit. Rizikem je i ztráta členství v družstvu, například vlivem neplnění jeho stanov, a tím i ztráta práva nájmu nemovitosti.

Lokalita

Lokalita nemovitosti má opravdu velký význam. Krásný dům ve špatné lokalitě má skutečně nižší hodnotu než polorozpadlý dům v té správné. O vhodné lokalitě rozhoduje několik faktorů:

  • Místo je napojeno na ekonomicky rostoucí město nebo v něm přímo leží

Některá města dlouhodobě stagnují či upadají a o pronájem je pak menší zájem. Hledání nájemníků je delší a nájem nižší, při prodeji je málo kupců, jejich hledání delší a tím i nižší prodejní cena. Ekonomicky kvetoucí místo odhalí krátká analýza dat z radnice, jako je rostoucí výběr daně z příjmu i stoupající počet obyvatel. Zajímavé je pozorovat investiční aktivity – zřizování obchodních či administrativních center, logistických areálů či nákupních středisek. To vše odhaluje vhodnost menších měst nebo jednotlivých čtvrtí velkých měst.

  • Dostatečná občanská vybavenost

Dále bychom se měli ujistit, že v místě pracuje kvalitní radnice poskytující dostatečnou občanskou vybavenost, jako jsou mateřská a základní škola, doktor, pošta, banka, obchody se základním zbožím či restaurace.

  • Dobrá dopravní dostupnost

V místě by měla být dobrá dopravní dostupnost, hromadná doprava nebo častá příměstská doprava, dobré spojení do centra nebo do větší městské čtvrti. Ideální je centrum města, zde je však třeba počítat s vyšší cenou. Alternativou je místo s výbornou dopravní dostupností do centra města nebo v jeho rámci.

  • Možnost parkování

V některých městech nebo lokalitách může být parkování veliký problém, zvláště například v centrech měst. Proto vlastní parkovací místo v bytovém domě nebo vedle něj může pro někoho být rozhodujícím faktorem. Není nic horšího, než když se vracíte domů a nemáte kde zaparkovat. Kryté a zabezpečené parkovací místo je potom úplně ideální.

  • Atmosféra místa

Posledním těžko popsatelným faktorem je genius loci. Jde o specifickou atmosféru místa, získanou staletím vývoje. Může ji vyvolávat zahrada, krajina, ulice, výhled i cokoliv jiného, co působí krásné pocity. Pokud dokážeme najít genia loci, má na hodnotu naší nemovitosti výrazný vliv.

Příkladem jsou dvě různá města z různých regionů: Uherské Hradiště ve Zlínském kraji a Chomutov v Ústeckém kraji. Řekněme, že budeme chtít koupit byt 2+kk, který má rozlohu 60 m2, nachází se v cihlové zástavbě a je v osobním vlastnictví. V Uherském Hradišti za takovýto byt zaplatíme průměrně 3 000 000 Kč, v Chomutově srovnatelný byt koupíme v průměru za 1 200 000 Kč. Uherské Hradiště je jedno z měst, které má úžasného genia loci a je do budoucna velmi perspektivní, staví se tam novostavby, zlepšuje se centrum města, lidé jsou často venku v ulicích, prostě a jednoduše to ve městě žije.

Důležitý je fakt, že každý byt má svého kupce a svého nájemníka. Například i v Chomutově žijí lidé, kteří by se jinam stěhovat nechtěli. I na místech, která jsou dlouhodobě cenově podhodnocena, si lidé staví domy a kupují byty.

A které lokality v ČR jsou dlouhodobě cenově pod hranicí průměru?

  • Karviná, Ostrava, Bohumín, Orlová (Moravskoslezský kraj)
  • Most, Děčín, Litoměřice, Ústí nad Labem (Ústecký kraj)
  • Cheb, Sokolov (Karlovarský kraj)

Příště si rozebereme další ze zmíněných parametrů, podle nichž je vhodné vybírat nemovitosti k investici. Sledujte mě, ať vám nic neunikne.

Koupě investičního bytu – jak byty vybírat a nakupovat

Koupě investičního bytu – jak byty vybírat a nakupovat

1.díl: Jak byty vybírat a nakupovat

V první části tohoto miniseriálu se zaměříme na to, jak byty k investičním záměrům vybírat a nakupovat.

Co Vás napadne jako první, když přijde řeč na výběr vhodné nemovitosti?

V prvé řadě si ujasněte, jakou nemovitost hledáte a jaké parametry má splňovat. Chcete vlastnit malou garsonku nebo byt 1+1 a pronajímat jej mladým lidem? Nebo se vidíte spíše jako majitel většího bytu, 2+1 nebo 3+1, který pronajímáte rodinám? Chcete byt před rekonstrukcí a upravit jej na své náklady (tento byt koupíte pravděpodobně levněji) nebo už se nechcete zabývat rekonstrukcí a byt chcete ihned pronajímat?

Pojďme si shrnout nejzákladnější parametry, které si musíte zodpovědět:

  1. Jak velký byt si představuji?
  2. Před rekonstrukcí nebo po rekonstrukci?
  3. Jaká je maximální cena, za kterou jsem ochoten/na byt koupit?
  4. Jakým způsobem budu řešit financování nemovitosti?
  5. Jaké mám požadavky na měsíční náklady včetně fondu oprav?
  6. Jakou preferuji lokalitu?
  1. Jak velký byt si představuji?

Toto je důležitá otázka. Někteří lidé Vás budou odrazovat od nákupu velkých bytů, u nichž může déle trvat sehnání nájemníka. Každá mince má však dvě strany. Vždy budou lidé, kteří upřednostní větší byt, většinou proto, že mají rodinu a v domácnosti žijí například čtyři lidé. Dalším plus je, že takováto rodina se většinou nechce hned následující rok zase stěhovat, to znamená, že jakmile seženete takovéto nájemníky, je zde vyšší pravděpodobnost dlouhodobého pronájmu. U lidí, kteří se stěhují do 1+1 nebo garsoniéry, je jen otázka času, kdy se budou chtít přestěhovat do většího bytu.

Větší byt pronajmete za vyšší nájemné, je třeba si jen propočítat měsíční výnos a návratnost investice. V případě, že je výnos zajímavý, je jedno, jestli se rozhodnete pro malý byt nebo například byt 3+1 s velkými pokoji. Na každý byt čeká jeho nájemník.

  1. Před rekonstrukcí nebo po rekonstrukci?

Dalším bodem k zodpovězení je otázka rekonstrukce. Cena bytu v původním stavu bude pravděpodobně nižší, než u bytu po rekonstrukci, i když to také není vždy pravidlem. Důležité je hledat. Můžete koupit byt za velmi zajímavou cenu v porovnání s okolními byty, ale pokud následně zaplatíte 300 000 Kč za rekonstrukci, jste možná ještě na vyšší ceně, než kdybyste koupili již zrekonstruovanou nemovitost. Je vhodné si propočítat případné náklady na opravy, kontaktovat někoho, kdo se zabývá rekonstruováním bytů a požádat ho o předběžnou kalkulaci. Bude k ní potřebovat počet čtverečních metrů a popis, co všechno byste chtěli rekonstruovat. V některých případech například koupě a instalace nové linky či obklady v koupelně vyjde na pár desítek tisíc korun, tudíž se jistě vyplatí investovat do bytu, kde jsou třeba už jen malé opravy.

  1. Jaká je maximální cena, za kterou jsem ochoten/na byt koupit?

Kolik jsem maximálně ochoten/na za nemovitost zaplatit? Dejte si určitý strop, dříve než se začnete po nemovitosti dívat. Zúžíte si tak možnosti a bude se Vám mnohem lépe hledat.

  1. Jakým způsobem budu řešit financování nemovitosti?

Mám na byt hotovost nebo využiji služeb banky? Hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření? Tyto otázky je vhodné řešit ještě před výběrem bytu. Podle toho pak také budete hledat byt buď v osobním, nebo družstevním vlastnictví. A jaký je rozdíl ve financování? Byty v osobním vlastnictví lze financovat hypotékou, protože je můžete dát do zástavy bance. Naproti tomu byt ve vlastnictví družstevním zastavit nelze, proto jej lze financovat pouze úvěrem ze stavebního spoření nebo hotově.

Oba typy bytů mohu financovat také jinými způsoby, než půjčkou od banky. Tyto způsoby si rozebereme v jednom z dalších článků, které mám pro vás nachystané, proto mě sledujte a nic vám neuteče. 😉

  1. Jaké mám požadavky na měsíční náklady včetně fondu oprav?

Zde je opět nutno propočítat si náklady a zisky. Měsíční poplatky by měly být takové, aby rozdíl mezi nimi a měsíčním nájmem, který Vám bude platit nájemník, byl ziskový. V případě, že byt financujete hypotékou nebo úvěrem, měla by být splátka hypotéky plus měsíční poplatky o něco nižší nebo stejná, jako měsíční nájem.

  1. Jakou preferuji lokalitu?

Každý realitní makléř, každý druhý portál o nemovitostech a většina investorů do nemovitostí Vám řekne tisíckrát vyslovené pravidlo, které kdysi řekl britský realitní magnát Lord Harold Samuel: Jsou jen tři důležité body při výběru nemovitosti: „Lokalita, lokalita, lokalita.“ Já k tomu dodám jen jediné – ano, je důležité, jakou lokalitu vybereme PRO NÁŠ ZÁMĚR.

V dalším díle investičního miniseriálu se dozvíte, jak hledat vhodné nemovitosti k investici. Sledujte mě, ať vám nic neuteče.

Na co si dát pozor při prohlídce bytu

Byt 3+1 s balkonem, Moravská Ostrava, Vítězná

Jedním z nejdůležitějších kroků při výběru nového bydlení je důkladná prohlídka kupované nemovitosti. Základní informace se zájemce dozví z inzerátu, a poté doplňující informace dodá realitní makléř či prodávající. Ale jestli se Vám nemovitost bude líbit, Vám napoví až osobní prohlídka.

U prohlídky je důležité projít všechny místnosti, u domů i půdu, sklepy nebo garáž, shlédnout celou zahradu. Je dobré se ptát na vše, co Vás zajímá a napadne. Stav kupované nemovitosti by měl odpovídat požadované ceně. Realitní makléř by pro Vás měl mít připravené potřebné podklady pro samotný byt či dům.

U bytu by Vám měl předat informace z inzerce, ukázat předpis plateb, případně několik posledních vyúčtování, které Vám doloží energetickou a tím i finanční náročnost kupované nemovitosti. Dále by Vám měl být schopen říci, jaká bude přibližná splátka v případě financování úvěrem.

U družstevních vlastnictví se ptejte na možnost převodu do osobního vlastnictví a případný doplatek na anuitě nebo úvěru, který je spojen s revitalizací. Informovat by Vás také měl o výši převodního poplatku.

Už první okamžiky po příchodu do nemovitosti hodně napoví a hrají svou roli při konečném rozhodování. Nemovitost by měla být uklizená, vyvětraná a na první dojem by se v ní měli kupující cítit příjemně.

U starších nemovitostí je dobré, když si kupující přizvou na prohlídku zkušeného odborníka, aby jim pomohl nemovitost zhodnotit a upozornil je na všechny podstatné detaily. Výhodou je, když má nemovitost zpracované nezávislé posouzení stavu včetně finanční kalkulace nutných oprav.

Makléř by Vás měl provést celou nemovitostí, a v každém místě Vám říct různé informace, případně by Vás měl upozornit na možné vady a detaily. Vždycky se vyplatí klidné a příjemné vystupování od všech zúčastněných. Zájemci by se měli soustředit na podstatné faktory – stav nemovitosti, blízké okolí a sousedi, dispoziční řešení, umístění bytu v domě, případné vady jako praskliny, vlhkost apod.
U novostaveb je dobré se zeptat na záruky (střechy, kuchyní atd.).

Prohlídky by se měly absolvovat zásadně za denního světla, protože jedině tak zjistíte, jak je byt slunný a všimnete si více věcí. Umělé osvícení ve večerních hodinách navíc může vytvořit zkreslený dojem. Dispoziční řešení by mělo vyhovovat základním požadavkům, a pokud by jste chtěli dělat stavební úpravy, ptejte se, co je možné.

Důležité je se dopředu informovat, které zdi jsou nosné, a které lze bourat. Tak bude stanoven rámec, které změny jsou proveditelné. Kupující by si měl od prodávajícího nechat předložit doklady o tom, zda, kdy a jaká rekonstrukce byla na nemovitosti provedená, případně na jakou cenu ho vyšla. Výrazně napoví stav oken, podlah i zařízení bytu. Staré vypínače a vodovodní baterie naznačují, že pravděpodobně bude nutná výměna elektroinstalace i rozvodů vody. Na prohlídku by měl zájemce jít ideálně v době, kdy jsou doma i ostatní obyvatelé. Může tak vnímat okolní zvuky z běžného provozu v domě, například jestli od sousedů neslyší každé slovo nebo hluk z výtahu.

Také je důležité si zjistit, zda v těsném sousedství nejsou obchody a provozovny, odkud se může šířit hluk. Zájemce by se při prohlídce měl zaměřit i na možnost parkování a jak je to s dostupností a občanskou vybaveností.

V bytovém domě sledujte, v jakém stavu jsou společné prostory, výtah, schránky. Podívejte se na jména lidí, kteří zde bydlí, i z toho lze něco vyčíst. Pohled na zádveří a vstupní dveře souseda napoví, jaký by mohl být. Toto by kupující neměli podceňovat. Špatný soused dokáže i krásný byt proměnit v peklo na zemi.

Jen šťastnou volbu při výběru nemovitosti Vám přeje

Tereza

Investice do nemovitostí – pronájem bytu či komerčních prostor?

Investice do nemovitostí – pronájem bytu či komerčních prostor

Investice do nemovitostí je stále považována za jednu z nejlepších možností, jak uložit své finance. Nejčastěji se hovoří o koupi a následném pronájmu bytových jednotek. Jsou však i jiné způsoby, jak investovat do nemovitosti. Zejména většími investory jsou oblíbené i komerční budovy. Soukromé osoby či menší firmy mohou poptávat i jednotlivé kancelářské jednotky.

Zatímco v České republice jde spíše o novinku, v zahraničí jsou investice do kanceláří celkem běžné. Zejména v porovnání s koupí a následným pronajímáním bytu se vyznačují nízkou mírou rizika. Určená je tedy spíše konzervativnějším investorům. Komerční nemovitosti většinou skupují jen větší firmy, ale právě koupě jednotlivých kanceláří dává příležitost soukromým osobám.
V dlouhodobém horizontu je garantován téměř bezstarostný výnos. Navíc investor své finance ochrání proti inflaci a zajistí si trvalý příjem například na důchod. Riziko poklesu hodnoty investice je minimální.
Nad koupí kancelářských jednotek by rozhodně měly zauvažovat i menší firmy, které trvale platí nájemné za prostory v administrativní budově. Pokud má firma na trhu své jisté místo, určitě se investice do vlastních kanceláří vyplatí.
Ačkoli může zejména v centru města od koupě zrazovat cena nemovitosti, je potřeba vypočítat dlouhodobou úsporu nákladů.
Navíc při výhodném úvěru lze dosáhnout i nižších splátek, než je samotná výše nájemného. Úsporu tedy může firma cítit prakticky následující měsíc.
Máte otázky? Chcete se na něco zeptat nebo se poradit? Klidně mi napište – tereza@terezaconova.cz nebo mi zavolejte na 775 110 081. Klidně, opravdu. Jsem tady. 🙂

„Samofinancování“ nemovitostí aneb pákový efekt hypotéky

Samofinancování_nemovitostí aneb pákový efekt hypotéky

Spousta lidí dnes žije v domnění, že investice do nemovitostí znamená zmrazení velké finanční částky na velmi dlouhou dobu. Tato domněnka je sice velice rozšířená, ale úplně nepravdivá.

V dnešní době lze naopak nákup nemovitosti realizovat prakticky i bez úspor, a stejně tak lze případnou hypotéku převést na jinou nemovitost nebo prodat i s bytem. Žádný jiný investiční instrument se srovnatelně vysokým a bezrizikovým výnosem Vám tuto možnost nenabídne, aniž byste se museli smířit s jednorázovou ztrátou nebo finančním penále.

Opravdovou výhodou investic do nemovitostí je fungující princip „samofinancování“. V tomto ohledu se s nemovitostmi nemůže měřit žádný jiný investiční nástroj. Vůbec nezáleží na tom, jestli máte naspořeno několik milionů, několik set tisíc, pár desítek tisíc nebo vůbec nic. S každou z těchto variant můžete pořídit atraktivní výnosovou nemovitost, která se vám postupně zaplatí sama.

Mnohem důležitější než výše Vašich současných úspor je Vás pravidelný měsíční příjem, který se pro Vás stane vstupenkou do světa hypoték a pákového efektu, který hypotéky poskytují. Pak už je vše jen otázkou správného nastavení parametrů – získání přívětivé úrokové sazby a zvolení správné doby splatnosti hypotečního úvěru.

Nemovitosti poskytují obdivuhodnou variabilitu a nastavení splátek tak, aby je získané nájemné s malou rezervou pokrylo, nebo naopak Vám s velkou rezervou poskytovalo dodatečný pravidelný příjem. Pokud si to dobře spočítáte a dokážete si vyjednat vynikající podmínky, bude cesta k Vaší finanční nezávislosti a spokojené budoucnosti překvapivě rychlá.

Nemovitosti v sobě zkrátka kombinují většinu pozitiv všech ostatních investičních nástrojů a až překvapivě málo negativ.

Rádi byste koupili investiční nemovitost nebo se třeba jen na něco zeptali? Potřebujete se poradit? Pak mi neváhejte napsat nebo zavolat. Telefon je 775 110 081 nebo mi můžete napsat na email tereza@terezaconova.cz, případně na sociálních sítích, kde mě najdete pod mým jménem.

Průkaz energetické náročnosti budovy – je nutný?

Průkaz energetické náročnosti budovy – je nutný

Průkaz energetické náročnosti budovy (zkratka PENB) je způsob, jak jednoduše sdělit laikovi složitou otázku kvality budovy z hlediska energetické náročnosti. Nepoví Vám sice přesnou spotřebu energií, ale poskytne Vám relevantní a důležitou informaci při rozhodování, jakou nemovitost postavit, renovovat, koupit či pronajmout. A jelikož investice do nemovitostí jsou v drtivé většině případů investicemi dlouhodobými, přijde každý relevantní údaj pro správné rozhodnutí jistě vhod.

Průkaz je oprávněn zpracovat Energetický specialista (dříve Energetický expert) s příslušným oprávněním od Ministerstva průmyslu a obchodu. Seznam Energetických specialistů lze najít na webu MPO.

Od 1. 1. 2009 je průkaz povinný pro všechny nově stavěné budovy (včetně např. rodinných domů) a pro rekonstrukce větších budov.

Od 1.4.2013 se postupně zavádí povinnost zpracovat PENB kromě novostaveb a rekonstrukcí i v případě prodeje nebo pronájmu stávající budovy nebo její části. Termíny povinnosti zpracování PENB pro jednotlivé případy jsem uvedla do tabulky níže.

Energetický štítek obálky budovy (EŠOB) je starší, dnes již v legislativě v podstatě nepoužívaná, metodika porovnávání energetické náročnosti budov. Nevýhodou této metodiky je fakt, že hodnotí pouze tepelně-technické vlastnosti obálky budovy (tzn. obvodových zdí, střechy, podlahy na terénu a oken) a nijak do hodnocení nezahrnuje technologické celky budovy (vytápění, větrání, přípravu TV atd.).

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) je nástupcem EŠOB. Zjednodušeně řečeno se dá říct, že PENB je vlastně EŠOB rozšířený o hodnocení vlivu energetické účinnosti jednotlivých technologických celků na celkovou energetickou náročnost hodnocené budovy. PENB je tedy mnohem přesnější vyjádření celkové energetické náročnosti budovy než původní EŠOB.

Kdy průkaz potřebuji?

Zde naleznete přehlednou tabulku, která Vám odpoví na otázku, kdy a v jaké situaci je třeba si nechat zpracovat průkaz:

V případě, že máte jakékoliv dotazy, neváhejte mi napsat na tereza@terezaconova.cz nebo volejte 775 110 081.

Vaše realitní makléřka Tereza

Koupili jste minulý rok nemovitost? Nezapomeňte odevzdat daňové přiznání!

Koupili jste minulý rok nemovitost_ Nezapomeňte odevzdat daňové přiznání

AKTUALIZACE 2022 !!!

Koupili jste nemovitost v roce 2021? V tom případě byste měli do31. ledna 2022 podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí za rok 2021. 

A protože daň z nabytí nemovitých věcí byla předloni zrušena, nemusíte k ní už podávat daňové přiznání.

Podávat daňové přiznání ovšem nemusí každý. Koho se přesně týká a jak postupovat, aby bylo daňové přiznání správně odevzdáno?

Majitel nemovitosti má zákonnou povinnost platit daň ze svých nemovitých věcí. Jedná se o bytové jednotky, stavby a pozemky evidované v katastru nemovitostí. Termín úhrady je stanoven na konec května. Pokud tedy byla nabyta nemovitost v roce 2021, vzniká povinnost podat daňové přiznání do konce ledna a uhradit vyměřenou daň nejpozději 31. května 2022.

Může se to však týkat i majitelů, kteří vlastní nemovitost již delší dobu, ale měnili v loňském roce skutečnosti, které jsou zásadní pro vyměření daně. Tím se myslí přístavba, změna pole na stavební pozemek a jiné změny, které ovlivňují hodnotu nemovitosti.

Pokud se majitele nemovitosti přiznání týká, měl by jej včas podat osobně na příslušném územním pracovišti finančního úřadu, zaslat poštou, nebo elektronicky. Majitelé aktivní datové schránky jsou povinni zaslat přiznání elektronicky. V případě odeslání poštou se vždy uznává datum podání na poště.

Pokuta za nepodání daňového přiznání
Finanční úřad zpravidla pár dní zpoždění odpouští bez pokuty. Pokud je zpoždění delší než 5 dní, tak pravděpodobně majitel zaplatí penále. Úroky z prodlení pak dosahují 0,05 % stanovené daně za každý den prodlení a dosáhne maximálně pěti procent daně. Vždy hodně záleží na finančním úřadě, jak vyhodnotí situaci.

Daňové přiznání se týká každý rok mnoha lidí, proto je dobré nenechávat vše na poslední chvíli. Poslední dny se navíc mohou tvořit na finančních úřadech fronty.