AKTUALIZACE 2022 !!!

Koupili jste nemovitost v roce 2021? V tom případě byste měli do31. ledna 2022 podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí za rok 2021. 

A protože daň z nabytí nemovitých věcí byla předloni zrušena, nemusíte k ní už podávat daňové přiznání.

Podávat daňové přiznání ovšem nemusí každý. Koho se přesně týká a jak postupovat, aby bylo daňové přiznání správně odevzdáno?

Majitel nemovitosti má zákonnou povinnost platit daň ze svých nemovitých věcí. Jedná se o bytové jednotky, stavby a pozemky evidované v katastru nemovitostí. Termín úhrady je stanoven na konec května. Pokud tedy byla nabyta nemovitost v roce 2021, vzniká povinnost podat daňové přiznání do konce ledna a uhradit vyměřenou daň nejpozději 31. května 2022.

Může se to však týkat i majitelů, kteří vlastní nemovitost již delší dobu, ale měnili v loňském roce skutečnosti, které jsou zásadní pro vyměření daně. Tím se myslí přístavba, změna pole na stavební pozemek a jiné změny, které ovlivňují hodnotu nemovitosti.

Pokud se majitele nemovitosti přiznání týká, měl by jej včas podat osobně na příslušném územním pracovišti finančního úřadu, zaslat poštou, nebo elektronicky. Majitelé aktivní datové schránky jsou povinni zaslat přiznání elektronicky. V případě odeslání poštou se vždy uznává datum podání na poště.

Pokuta za nepodání daňového přiznání
Finanční úřad zpravidla pár dní zpoždění odpouští bez pokuty. Pokud je zpoždění delší než 5 dní, tak pravděpodobně majitel zaplatí penále. Úroky z prodlení pak dosahují 0,05 % stanovené daně za každý den prodlení a dosáhne maximálně pěti procent daně. Vždy hodně záleží na finančním úřadě, jak vyhodnotí situaci.

Daňové přiznání se týká každý rok mnoha lidí, proto je dobré nenechávat vše na poslední chvíli. Poslední dny se navíc mohou tvořit na finančních úřadech fronty.

Stále častěji se setkávám s množstvím dotazů ohledně placení či neplacení daně z příjmu, a to hlavně kdy a za jakých podmínek je prodávající od daně z příjmu osvobozen a kdy nikoliv. 

Pokud prodáváte nemovitost, je potřeba zaplatit daň z příjmu z rozdílu, o kolik jste byt prodali dráž. Daň činí 15%.

Jsou však výjimky, kdy je prodávající od placení daně z příjmu osvobozen, a to ale pouze v těchto případech:

• využití získaných peněz pro uspokojení vlastní bytové potřeby (to znamená, že byste si za utržené peníze museli koupit nemovitost k vlastnímu bydlení)
• minimálně dvouleté bydliště v prodávané nemovitosti 
• vlastnictví nemovitosti minimálně 5 let 
• v případě daru po přímé linii se lhůta zkracuje o dobu, po kterou předešlý majitel nemovitost prokazatelně vlastnil (např. jste nemovitost vlastnili 2 roky, dědic jako nový majitel by musel počkat ještě 3 roky a až následně byt prodat)
• u družstevního bytu se jedná opět o pětiletou lhůtu

Jediná možnost je prokázat náklady například na rekonstrukce bytu.

Pokud byste doložili faktury na náklady odpovídající výšce rozdílu mezi kupní a prodejní cenu, pak byste daň z příjmu skutečně neplatili.

Pokud budete mít jakékoliv dotazy k této problematice, neváhejte se na mě obrátit.

Přesně před rokem, 1.listopadu 2016, došlo k zásadní změně při plátcovství daně z nabytí nemovitých věcí. Česko bylo jeden z mála států, kde daň při prodeji nemovitosti hradil prodávající.

Od 1. listopadu 2016 se změnila pravidla pro placení daně z nabytí nemovitých věcí (dříve nazývané daň z převodu nemovitostí). Hlavní změna spočívá v osobě, která daň platí. Zatímco dříve to zákon nechával na dohodě kupujícího s prodávajícím (a v drtivé většině to byl prodávající), již rok to je vždy kupující.

A jak se nový zákon zaběhl? Jak jej lidé vnímají a dokázali se kupující přizpůsobit?

Myslím si, že ano. Za poslední rok jsem pomohla klientům s prodejem desítek nemovitostí a věřím, že se kupující bez problémů přizpůsobili.

Změnilo se samozřejmě také znění smluv, kde je přesně specifikováno, kdo a v jaké výši daň z nabytí nemovitých věcí hradí.

Pro připomenutí, jedná se stále o 4% z celkové kupní ceny, to znamená, že z každého milionu 40 tisíc korun připadne státu. Aby se stát vyhnul daňovým podvodům či únikům, dávka se vyměřuje buď z ceny zjištěné na základě znaleckého posudku, nebo z takzvané směrné (tabulkové) hodnoty nemovitosti.

Přiznání k dani z převodu nemovitostí musí poplatník podat nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí.

Místně příslušným je finanční úřad, v jehož obvodu územní působnosti se nemovitost nachází.

Každopádně doporučuji poradit se před prodejem nemovitosti s profesionálem, který tyto praktické kroky zná a velmi dobře se v nich orientuje. Nejen daň z nabytí nemovitosti je totiž nezanedbatelná částka.

Pokud máte jakékoliv otázky či byste rádi něco probrali, neváhejte mě kontaktovat na emailu tereza@terezaconova.cz nebo přímo pod článkem do komentářů.

Stačí, abyste špatně určili, jestli poskytujete pronájem, nebo ubytování a uzavřete se zájemcem špatný typ smlouvy. Pak vás ale mohou čekat problémy a doplácení dlužných částek na daních.

Koupili jste hezký byt a aktuálně v něm neplánujete bydlet. Nemáte pro něj zrovna ani žádné jiné využití, a než aby byl prázdný a jen jste platili příslušné poplatky, rozhodnete se jej nabídnout k obývání jiným lidem. Samozřejmě za peníze.

Tady se ovšem začíná situace komplikovat. Ačkoli navenek vypadá situace téměř totožně – pronajímáte byt cizím lidem, platíte daně a žijete spořádaný život, není pronájem jako pronájem. Malou nepozorností snadno spadnete do škatulky „příjmy z podnikání“ místo „příjmy z pronájmu“ a platí pro vás úplně jiná pravidla.

Pronajímáte nebo ubytováváte hosty?

To, do jaké škatulky spadnete a jak dále budete danit své příjmy, závisí na tom, jakou smlouvu uzavřete s danou osobou a zájemcem o ubytování ve vašem bytě. Nejdříve však situaci musíte správně zařadit a podle toho zvolit vhodný typ smlouvy. Za tímto účelem vydala Finanční správa metodický pokyn, který shrnuje nejdůležitější faktory, podle kterých následně uzavíráte smlouvu a daníte své příjmy.

Zásadní je časový úsek a účel, za kterým je nemovitost poskytována. V případě nájemní smlouvy se má za to, že je uzavírána zpravidla na delší časové období (měsíce a roky) a je uzavřena za účelem vyřešení bytové situace nájemníka. Je také běžné, že jsou poskytovány jen standardní služby jako odvoz komunálního odpadu, dodávka vody, elektřiny, tepla apod. a žádné dodatkové služby ani služby nad rámec již poskytovány nejsou. Nájem je také sjednáván jednorázově, a to na delší časové období.

Naopak u ubytovacích služeb se jedná o krátkodobé bydlení v řádu několika týdnů či měsíců, které je poskytováno za účelem turismu, rekreace, ubytování studentů, sezónních pracovníků atd. Je také poskytováno opakovaně. Součástí je často i výměna lůžkovin, stravování a úklid prostor, které ale v rámci nájemní smlouvy být poskytovány nemohou.

To, zda se jedná o ubytovací služby nebo o nájem také často vyplyne již z toho, jak je nabídka směrem k zájemcům formulována, ať už na internetu, v tisku či jinde. Pokud se v nabídce objevuje cena za měsíc, jedná se o pronájem. Pokud se objevuje cena za den, jde spíše o ubytovací služby.

Primárně musíte dobře rozřadit, do které skupiny vámi nabízená služba spadá a podle toho teprve uzavírat vhodný typ smlouvy.

Práva a povinnosti pronájmu

Pokud svou nemovitost pronajímáte, podléhají příjmy z pronájmu 15% zdanění, ale už ne odvodům na sociální a zdravotní pojištění. Každoročně tedy podáte daňové přiznání, ve kterém budete vyplňovat zejména Přílohu 2, jež je na příjmy z pronájmu zaměřena.

S nájmem od nájemníka vybíráte také zálohy na služby, jako je voda, elektřina, internet apod. Pro účely daní pak můžete vybírat ze dvou variant. Buď na konci roku vyúčtujete přijatou částku podle skutečné spotřeby, a tudíž zálohy nezahrnete do svých zdanitelných příjmů, nebo stanovíte nájemníkovi pevnou částku za služby bez ohledu na to, jaká bude jeho skutečná spotřeba. To může být risk i zisk. Pokud nájemník spotřebuje méně, vyděláte. Pokud více, musíte částku doplatit. Pokud ale nájemníkovi účtujete pevnou částku bez ohledu na to, kolik spotřebuje, musíte tuto pevnou částku započítat do zdanitelných příjmů. A následně si skutečné výdaje odečíst od základu daně (pokud nedaníte tyto příjmy pomocí paušálních výdajů).

Ubytováváte hosty? Zamiřte nejdříve na živnostenský úřad

Na pronájem bytu jako takový bez dalších doprovodných služeb mít živnostenské oprávnění nemusíte. Na ubytování hostů je to však nutná podmínka. Pokud byste ubytovávali hosty a neměli živnostenské oprávnění, podnikáte v podstatě načerno.

Se živnostenským oprávněním pak postupujete stejně, jako byste měli jakékoli jiné podnikání. Příjmy musíte danit a odvádět peníze na sociální a zdravotní pojištění. A v případě, že váš obrat přesáhne 1 000 000 Kč za dvanáct bezprostředně předcházejících měsíců, musíte se také registrovat k placení daně z přidané hodnoty.

Pozor na EET

U pronájmu bytu se vás elektronická evidence tržeb netýká. U ubytovacích služeb by ale mohla. Rozhodující je, jakým způsobem přijmete peníze. Pokud se peníze na váš účet dostanou převodem z účtu na účet, elektronická evidence tržeb se vás netýká.

Jestliže ale přijmete peníze v hotovosti, například za zmíněné průvodcovské služby, nebo si u vás hosti chtějí doplatit ještě jeden den, musíte tuto částku zaevidovat. Totéž vás čeká v situaci, kdy přijmete platbu kartou za jakoukoli službu.

Povinnosti ubytovatele

V neposlední řadě na vás jako na poskytovatele ubytování čekají i povinnosti, které se klasickým pronajímatelům vyhnou. Mezi ně patří například místní poplatky.

Na ty můžete natrefit, pokud do své nemovitosti ubytováváte hosty například v turistických městech a lázeňských městečkách. Poplatek za lázeňský nebo rekreační pobyt si mohou města určit sama a jeho výše může být podle zákona č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů až 15 Kč na den. Dále se také můžete setkat s placením poplatku z ubytovací kapacity, který činí maximálně 6 Kč na každé využité lůžko a den.

Že to „moc neřešíte“? Riskujete

Nejednoho by mohlo napadnout, že je přece jedno, jestli ubytovává či pronajímá. Jednoduše uzavře smlouvu, která je pro něj výhodnější a tím pro něj situace končí. To ale není pravda a můžete si tím uškodit. Pokud situaci vyhodnotíte špatně, nebo situaci příliš neřešíte a prostě nějak pronajímáte, může vás také čekat nepříjemné překvapení v podobě doplácení dlužných částek a navrch ještě placení pokut.

První, co porušujete, je podnikání bez živnostenského oprávnění. Následně, pokud příjmy z ubytování prezentujete jako příjmy z pronájmu, neodvádíte peníze na sociální a zdravotní pojištění. To vám bude příslušnými institucemi doměřeno a každá instituce po vás bude peníze vymáhat.

Daňové přiznání nemusí podávat každý

Ačkoli z pronájmu i poskytování ubytovacích služeb plyne mnoho povinností, jedna vám může odpadnout. A to povinnost podat daňové přiznání.

Pokud váš celkový příjem za rok nepřesáhl 15 000 Kč, nevznikne vám ani povinnost daňové přiznání podat. A tudíž ani povinnost zaplatit daň.

Pokud jste zaměstnanec, nemáte tuto povinnost v případě, že váš vedlejší příjem je ve výši maximálně 6000 Kč za rok. Pokud toto splňujete, nemusíte platit ze svého přivýdělku žádnou daň.