Investice do komerčních nemovitostí může být velmi výnosná, ale zároveň vyžaduje hluboké znalosti trhu, financování a smluvních podmínek. V tomto článku si vysvětlíme klíčové pojmy, které by měl znát každý investor, developer nebo realitní makléř specializující se na komerční nemovitosti.

---

1. Yield vs. ROI – Jaký výnos investice generuje?

Yield (Hrubý výnos)

Yield vyjadřuje, kolik procent z kupní ceny nemovitosti vám ročně přinese nájemné. Jeho výpočet je jednoduchý:

Například pokud koupíte kancelářskou budovu za 50 milionů Kč a ročně z nájmů inkasujete 3 miliony Kč, yield je 6 %.

ROI (Return on Investment – Čistý výnos)

ROI je podobný yieldu, ale bere v úvahu i provozní náklady (údržba, správa, pojištění, daně atd.). Výpočet:

Pokud z předchozího příkladu odečteme 500 000 Kč provozních nákladů, ROI bude 5 %. ROI je přesnější ukazatel než yield, protože ukazuje skutečný zisk investora.

---

2. Nájemní smlouva – Klíč k hodnotě nemovitosti

Hodnota komerční nemovitosti je přímo závislá na nájemní smlouvě. Klíčové faktory:

✅ Délka smlouvy – ideálně 5+ let, delší smlouva = vyšší hodnota nemovitosti.
✅ Měna CZK/EUR – v mezinárodním trhu se preferuje EUR.
✅ Inflační index – nájemné se každoročně navyšuje podle inflace.
✅ Jistota (kauce, bankovní garance) – běžně 3–12 měsíců nájmu.
✅ Rent-free období – pobídka pro nájemce, obvykle několik měsíců bez nájmu.

👉 Silná nájemní smlouva = vyšší hodnota nemovitosti a snazší financování bankou.

---

3. Financování: Jak drahé jsou peníze?

Banky obvykle poskytují maximálně 70 % z odhadní ceny hotelu nebo jiné komerční nemovitosti.

🔹 Úvěr v CZK vs. EUR:

• Euro úvěr je levnější – úrokové sazby se řídí ECB, která má dlouhodobě nižší sazby než ČNB.
• Příjmy a výdaje musí být v EUR, pokud je úvěr v eurech (např. výplaty zaměstnancům).

📌 Čím levnější financování, tím vyšší návratnost investice.

---

4. SPV (Special Purpose Vehicle) – Jak na správnou strukturu vlastnictví?

SPV je účelově založená firma (s.r.o. nebo a.s.) pouze pro držení jedné nemovitosti.

• Jedno SPV vlastní hotel, druhé SPV hotel provozuje.
• Banky to preferují, protože provozní riziko není spojeno s vlastnictvím.
• Franšízy (např. hotelové řetězce) často požadují vlastnictví přes SPV.

👉 Výhoda? Právní ochrana investora a lepší podmínky financování.

---

5. Due Diligence – Hloubková prověrka před koupí

Když kupujete komerční nemovitost, musíte si být jisti, že je vše v pořádku. Due diligence zahrnuje:

✅ Právní prověrku – smlouvy, vlastnictví, závazky.
✅ Technickou prověrku – stav budovy, skryté vady.
✅ Daňovou a účetní prověrku – nečekané dluhy, závazky.

📌 Důkladná due diligence vás ochrání před skrytými problémy.

---

6. Feasibility Study – Je investice životaschopná?

Než investujete, potřebujete podrobnou analýzu projektu:

✅ Lokace a konkurence – je zde dostatečná poptávka?
✅ Finanční model – očekávané příjmy a náklady.
✅ Rizika a jejich řešení – jaká jsou slabá místa projektu?

👉 Bez feasibility study se u větších investic neobejdete.

---

7. CAPEX a Shell & Core – Jaké budou další investice?

🔹 CAPEX (Capital Expenditures) = Kapitálové výdaje, tedy dlouhodobé investice do modernizace, rekonstrukcí nebo technologií.

🔹 Shell & Core = Nemovitost ve stavu „na hrubo“ – jen konstrukce, bez interiéru. Nájemce si ho dodělává podle svých potřeb.

📌 Důležité u kancelářských budov a skladových areálů.

---

8. HPP (Hrubá podlažní plocha) – Co přesně měříme?

HPP je součet všech podlažních ploch budovy včetně vnějších zdí. Nezahrnuje:
❌ Balkony
❌ Lodžie
❌ Otevřené průchody

👉 Důležité pro výpočet ceny a výnosnosti nemovitosti.

---

Jak uspět v investicích do komerčních nemovitostí?

Investování do komerčních nemovitostí je o správném výběru, financování a znalosti klíčových pojmů. Pokud rozumíte yieldu, ROI, nájemním smlouvám, financování a due diligence, máte velkou výhodu.

🔹 Chcete vědět více? Sledujte ARTN Trend Report, kde klíčoví hráči na trhu sdílejí nejnovější data a analýzy.

👉 Máte otázky? Napište mi a ráda vám pomohu s vaší investicí!