Rádi byste si ještě letos koupili nemovitost? Jaké nás čekají ceny a máme se těšit na zlevňování?

Letošní rok lze rozdělit přesně do dvou částí. V první polovině roku ceny nemovitostí trhaly rekordy a přitom vlastní bydlení se stávalo pro spoustu lidí nedosažitelným cílem. V polovině druhé již můžeme zaznamenat pozvolný pokles cen za veškeré typy nemovitostí. Klesající trend cen nemovitostí zapříčinily hlavně rostoucí inflace, zvýšení úrokových sazeb hypoték, horší dostupnost hypoték díky pravidlům pro poskytnutí hypoték a v neposlední řadě také válka na Ukrajině, která mezi lidmi vytvořila obrovskou nejistotu z budoucnosti. Vzhledem k počínající energetické krizi, která má za následek zvyšování životních nákladů všech domácností, poptávka po nemovitostech začala pozvolna klesat a lze očekávat, že se realitní trh zklidní, až dojde opět k rovnováze. Dochází k úbytku zájemců o nemovitosti, čímž ceny klesají. Prodávat se bude stále, jen ne tak rychle jako doteď.

Nový trend zaznamenávají majitelé bytu, kteří své nemovitosti pronajímají. Očekával se nárůst cen nájemného, avšak ne tak skokově. Průměrné nájemné se zvýšilo o 6 %. Takto vysoký nárůst nebyl za poslední roky v České republice zaznamenám. Na zvýšení nájmů má vliv opět horší dostupnost hypoték, kdy domácnosti nedosáhnou na hypotéku a jsou nuceni zvolit si bydlení v nájmu. Také uprchlická krize snížila počet volných bytů. Svou roli hraje také zdražování cen stavebního materiálu, potažmo rekonstrukcí.

Současná situace na trhu s nemovitostmi je příznivá pro investory, kteří uloží své rezervy do nové nemovitosti s příznivou cenou. Poté mohou nemovitosti pronajímat, čímž mají garantovaný stálý měsíční přísun finančních zdrojů a zhodnocení vloženého kapitálu.

Závěrem je důležité poznamenat, že i přes turbulentní změny na českém trhu s realitami, je stále vhodná doba k prodeji či koupi nemovitosti. V tuhle chvíli lze např. koupit nemovitost za výhodnější cenu a do budoucna se nyní koupená nemovitost mnohonásobně zhodnotí; a navíc se zkušeným realitním makléřem, který díky svým zkušenostem v oblasti marketingu, obchodních postupů a znalosti trhu, dokáže zvýšit šance pro Váš výhodný nákup či prodej.

Pokud byste se rádi dozvěděli veškeré možnosti při koupi či prodeji nemovitosti, neváhejte se na mě obrátit. Ráda si s Vámi domluvím osobní schůzku, kde vše u kávy probereme.

První zmínky se datují již k roku 1229, avšak do roku 1327 patřila obec polskému státu.

V blízkosti soutoku řek Lučiny a Ostravice byl vystavěn v 2. pol. 13. století hrad, který byl následně v 16. století přebudován na útulnější renesanční zámek.

Dnes Slezskoostravský hrad patří mezi nejnavštěvovanější památky Slezské Ostravy a je chráněn jako kulturní památka České republiky. Hrad patří městu Ostrava, které ho v roce 2004 po nákladné rekonstrukci zachránilo. Ve sklepení tvrze je možné spatřit strašidelný sklep či obrovská sladkovodní akvária.

Vývoj Slezské Ostravy velmi ovlivnila těžba uhlí. S rozmachem důlního podnikání rostl také počet obyvatel. V roce 1804 byl počet pouhých 643 obyvatel, o sto let později se počet zvýšil na 22 892 obyvatel, kde přibližně 20 % obyvatelstva tvořili Poláci.

Slezská Ostrava neměla dostatečnou infrastrukturu, nemohla nabídnout mnoho služeb, a nebyla proto lukrativním místem k trvalému usídlení pro bohaté inženýry, průmyslníky apod.

V současnosti městský obvod tvoří katastrální území Slezská Ostrava, Hrušov, Antošovice, Heřmanice, Koblov, Kunčice, Kunčičky a Muglinov. Území obvodu se rozkládá ve slezské části Ostravy, okrajové části zasahují i na Moravu.

Jedna z mála dochovaných budov původní zástavby Slezské Ostravy je budova radnice. Byla postavena v letech 1910 – 1913 a je vystavěna ve slohu kombinující českou novorenesanci s jinými historizujícími prvky a zejména v interiérech doplněnými o secesní tvarosloví. Dominantou budovy je hlavní schodiště s dochovanými svítidly, supraportou nad dveřmi k bočnímu schodišti, aplikamy a štukovou výzdobou hlavního sálu, který aktuálně slouží jako obřadní síň s varhanami nainstalovanými v 90. letech 20. století.

Za zmínku také stojí Liskova vila, kterou někteří mohou znát pod názvem Šlapetova vila. Jedná se o nejvýznamnější realizaci architektů bratří Šlapetových. Vila je vyhlášena národní kulturní památkou. Má kompozici ve tvaru T a je prostorově variabilní pomocí posuvných stěn. Dům je obohacen také terasami. Do dnešních dnů se vila zachovala téměř v původním stavu s řadou funkčních detailů. Bohužel je objekt v současné chvíli dočasně uzavřen.

Ostravská Halda Ema je vytvořena ve Slezské Ostravě na pravém břehu řeky Ostravice. Vrchol haldy byl prokazatelně ve výšce 325 m.n.m a zřejmě byl také nejvyšším bodem Ostravy. Avšak vlivem prohořívání, usazování a důlní činnosti se její výška snížila. Udává se 312 až 315 m.n.m. Halda stále pracuje, proto z ní vyvěrají obláčky plynů obsahující zejména oxid siřičitý a uvnitř hořící haldy dosahuje teplota až 1500 °C. Halda Ema je populární turistickou destinací, je zarostlá lesy a nabízí výhled na Ostravu a okolní města a vesnice a v případě hezkého počasí až do Beskyd a Nízkého Jeseníku.

Nedaleko haldy se nachází další z populárních míst Slezské Ostravy – Zoologická zahrada a botanický park Ostrava. Areál zoologické zahrady byl poprvé zpřístupněn 1. května 1960. Mezi léty 1961-1970 byl vystavěn základní okruh, kde mezi chovní zařízení patřil pavilon velkých kočkovitých šelem, pavilon slonů či primátů. Během 90.let došlo k celkové modernizaci zoologické zahrady, od roku 2014 jsou zpřístupněny prostory safari. Největší úspěch zaznamenala zoo v roce 2011, kdy se zde narodila dvě slůňata jako první živě narozená v rámci českých a slovenských zoologických zahrad. Botanický park tvoří plochu přibližně 92 hektarů a roste zde přibližně 450 druhů rostlin. Zajímavostí je, že se v zoologické zahradě mohou konat také svatební obřady.

Ráda bych také zmínila Kunčický bludný balvan – jedná se o nejznámější bludný balvan v České republice a je chráněn jako přírodní památka. Balvan byl sem zanesen běhen doby ledové ve čtvrtohorách a pochází nejspíše z oblasti dnešního Švédska či Finska. Hmotnost balvanu je 17,5tun a je tvořen šedorůžovou horninou žulového charakteru.

Milovníky sportu určitě zaujme fotbalový stadion Bazaly, jehož název je odvozen z bazaltu (čedič), který se v lokalitě kdysi těžil. Poslední zápas na starých Bazalech zde proběhl v roce 2015, poté byl kultovní stadion v průběhu zhruba 15 měsíců kompletně zrekonstruován a vybaven. Hlediště má kapacitu 450 diváků, vedle plochy s umělou trávou jsou v areálu také plochy pro posilování, krytá běžecká dráha, tělocvična, posilovna či prostory pro fyzioterapii. Bazaly však neslouží jen ke sportování, např. v letech 2004 zde proběhl koncert skupiny Kabát, v roce 2007 zde měla koncert skupina Iron Maiden.

Ve Slezské Ostravě se nachází také několik vyhlášených restaurací, kde výborně vaří a čepují dobré pivo. Za všechny lze zmínit třeba restauraci Stará Kuželna, kde se můžete skvěle najíst a dát si třeba výborný steak.

Pokud jde o významné osobnosti Slezské Ostravy, je dobré zmínit spisovatele Zdeňka Jirotku, který se zde v roce 1911 narodil a nebo herce Vlastimila Brodského, který se v Hrušově narodil v roce 1920. V roce 1941 se také v Hrušově narodila zpěvačka Marie Rottrová.

Poslední zmíněnou lokalitou potěšíme vyznavače koupání bez plavek – v Antošovicích se nachází nudapláž Pohoda. Jedná se o zaplavenou bývalou štěrkovnu, která je součástí naturistického kempu, který je jedním z nejvyhledávanějších mezi příznivci naturismu. Na pláži je k dispozici občerstvení, volejbalové hřiště či kuželky. Je možné zde také stanování, pokud jste členy naturistického sdružení.

Pokud se vám článek líbil, určitě se podívejte na http://bit.ly/Tereza-Conova-YouTube, kde najdete ke článkům i videa a dejte si „ODEBÍRAT“. Takto vám žádné video neuteče. 🙂

Tak co, Ostraváci, znáte Ostravu?

Moravská Ostrava a Přívoz je jedním z 23 městských obvodů města Ostravy a utváří historické jádro současné Ostravy. Obvod se rozkládá mezi řekami Ostravicí a Odrou. S počtem přes 38.000 obyvatel se jedná o třetí nejlidnatější obvod statutárního města Ostravy.

Mezi léty 1267-1279 získala malá osada Moravská Ostrava statut městské obce. O vsi Přívoz se poprvé uvádí zmínka v roce 1377 – osada vznikla v místech převozu přes řeku Odru. Název je tak odvozen od slova „převoz“ a poukazuje na polohu obce u brodu přes tuto řeku.

Bohatší a vzkvétající Moravská Ostrava ves Přívoz v roce 1555 odkoupila. Přelomem pro Přívoz byl rok 1847, kdy byla ves napojena na trať Vídeň – Krakov a tím byl dán předpoklad pro rozvoj průmyslu. Ze zemědělské vsi se rázem stalo průmyslové město.

Nejvýznamnější a zároveň velmi nákladnou stavbou je budova Nové radnice, která byla dokončena v roce 1930 a je nejvyšší radnicí v republice. Stala se neodmyslitelným symbolem Ostravy. Vrchol radniční věže měří 86 metrů.

V budově pod věží nalezneme Ostravský informační servis, rovněž můžeme využít vyhlídkovou terasu věže, která je denně otevřena.

Stará radnice, která vznikla v roce 1894, je jednou z nejstarších budov Ostravy a nachází se v ní muzeum se stálou expozicí, která čítá uměleckohistorické sbírky, přírodu zdejší oblasti či historii města.

Pro milovníky piva je zapotřebí zmínit pivovarské muzeum pivovaru Ostravar, kdy v roce 1842 byla postavena první varna, sklepy a sladovna. Dostavěn byl v roce 1898 a v nyní je pivovar součástí společnosti Pivovary Staropramen, a.s. Pokud se rozhodnete pivovar navštívit, můžete se na obhlídkové trase po pivovaru mimo jiné také dozvědět, jak se vaří pivo. Neodmyslitelnou součástí prohlídky je také degustační síň a muzeum.

A pokud Vás návštěva muzea neunaví, můžete se vydat za kulturou.

V této oblasti rozhodně má Moravská Ostrava a Přívoz co nabídnout. Za zmínku stojí obě scény Národního Divadla Moravskoslezkého. První z nich je Divadlo Antonína Dvořáka. Otevření divadla proběhlo v roce 1907 a během svého působení několikrát změnilo svůj název. Od roku 1990 nese název současný. Divadlo je domovskou scénou činoherního, baletního a operního souboru a hlediště pojme přes 500 diváků.

Druhým divadlem je Divadlo Jiřího Myrona, jehož stavba byla zahájena v roce 1892. V roce 1976 však budovu postihl rozsáhlý požár a budova musela být na dlouhá léta uzavřena. Po kompletní rekonstrukci byl provoz divadla opět zahájen v roce 1986 a od této doby patří k největším divadelním scénám v republice.

Mezi neodmyslitelnou součást Moravské Ostravy patří také budova Domu kultury města Ostravy, která čítá několik sálů, ve kterých se pořádají koncerty, divadelní představení, odborné přednášky či výstavy.

Za zmínku určitě stojí Výstaviště Černá louka, které se nachází v centru města a díky své poloze se stala oblíbenou lokalitou pro relaxaci a sport. Jedná se o areál o rozloze pěti hektarů, ve kterém se nachází výstavní a kongresové pavilony, konají se zde venkovní divadelní představení, Olympijské festivaly či Festival v ulicích. Areál byl zařazen mezi pět nevýznamnějších míst v republice a nachází se zde také přírodní památka – rovninské balvany. Jedná se o celek desíti bludných balvanů, které byly odkryty v pískovně v Hlučíně – Rovninách a památka svědčí o rozsáhlém zalednění ledovcem v dobách dávno minulých.

A co by kamenem dohodil je to z Černé louky na nejstarší pěší zónu v republice. Její páteří se stala ulice 28.října. V 90.letech minulého století se zóna, přilehlé ulice a náměstí začaly modernizovat – nechybí pítko, lavičky a unikátní kolejový památník s historickou zastávkovou tabulí, která připomíná, že se tudy kdysi jezdilo tramvají. A když už jsme u Masarykova náměstí, nesmíme zapomenou zmínit Mariánský sloup z roku 1702, který byl postaven jako vzpomínka za přečkání morové epidemie ve městě na sklonku 17.století. Jedná se o pískovcovou stavbu se sochou Panny Marie a údajně byl postaven během čtyř dnů.

Za zmínku stojí také Most Miloše Sýkory, který pochází z roku 1913 a jeho délka činí 92 metrů. Most vede přes řeku Ostravici a spojuje moravskou a slezskou část Ostravy. Most byl pojmenován po mladém soustružníkovi Miloši Sýkorovi, o kterém se traduje, že to byl právě on, kdo při bojích při osvobození Ostravy přestřihl dráty, které vedly k náložím pod mostem a tím most zachránil.

V centru Moravské Ostravy, uprostřed náměstí Msgre. Šrámka, se nachází Katedrála Božského Spasitele (také bazilika Božského Spasitele), která je jedním ze dvou hlavních kostelů ostravsko-opavské diecéze.  Jde o druhý největší kostel na Moravě, hned po velehradské bazilice.

Dalším typickým znakem Moravské Ostravy je tzv. Červený kostel. Jedná se o evangelický kostel, jehož výstavba probíhala v letech 1905-1907. Dominantou interiéru je mramorový oltář se šesti svícny a velký dubový kříž. V roce 1958 byl kostel zařazen mezi národní kulturní památky České republiky.

Mezi zmíněná místa obvodu Moravské Ostravy a Přívozu je určitě potřeba nezapomenout na Novou Karolinu. Jedná se o velké území, které je pojmenováno po někdejším černouhelném dole. Těžba na dole probíhala do roku 1864, kdy došlo k převedení těžby na důl Šalamoun, k likvidaci došlo v roce 1933. Zachována byla pouze bývalá rozvodna – elektrocentrála koksovny a budova „dvojhalí“. V letech 1999-2005 probíhala dekontaminace území a v roce 2012 byla na území dokončena stavba obchodního centra Forum Nová Karolina.

Pokud se Vám článek líbil, sledujte nás i příště. Můžete se těšit na zajímavosti ze Slezské Ostravy.

Na mém YouTube kanále najdete video, které jsem přidávala před rokem, přesně 26.3.2020. Máme tady velmi zajímavé srovnání toho, jak jsem vnímala, že realitní trh bude v následujících měsících vypadat a co se vlastně za ten rok událo, co se s realitním trhem stalo. Vyplnilo se skutečně to, co jsme předpokládali a čekali a nebo to vypadalo úplně jinak?

Tady najdete video z března 2020. Myslím, že už nyní můžeme zhodnotit, že ta predikce nebyla úplně přesná. Ceny nemovitostí v Moravskoslezském kraji vzrostly v roce 2020 o 25% – v lednu 2020 stál m2 v Moravskoslezském kraji v průměru 22 752 Kč a v prosinci to bylo už 28 537 Kč.

Ceny bytu na prodej vzrostly všude, naopak ale průměrná doba inzerce se všude zkrátila. Na začátku roku 2019 to bylo téměř 3 měsíce a koncem roku 2020 už jen 69 dní, tzn., že je větší zájem ze strany kupujících.

Zároveň nabídka nemovitostí nejen v Moravskoslezském kraji, ale v celé republice je menší a menší. Koncem roku 2020 to bylo téměř o 10% méně nemovitostí na prodej, než začátkem roku 2019.

Naopak u pronájmů růst není tak markantní. V některých krajích, a to konkrétně v Praze, dokonce ceny bytu na pronájem klesaly. V Moravskoslezském kraji vzrostly za minulý rok pouze o 5%, což když to srovnáme s růstem cen nemovitostí na prodej, rozdíl je značný.

Tím se zároveň rozevírají i pomyslné nůžky při výpočtu výnosnosti při koupi investičních nemovitostí. Výnos už není takový, jaký byl, protože nájmy jsou velmi podobné, jako byly dříve, ale koupit nemovitost tak, aby byl výnos zde v Moravskoslezském kraji třeba 10%, už není v tuto dobu úplně reálné. Nyní jsme rádi za 5 až 6% ročního výnosu.

Samozřejmě se zde bavíme o Moravskoslezském kraji, protože v Praze, Brně či Olomouci je situace značně rozdílná a výnos je ještě menší.

Nicméně pokud investor uvažuje v dlouhodobém hledisku a vybírá si kvalitní lokalitu pro koupi nemovitosti, pak nelze říct, že by byla špatná doba na nákup investičních nemovitostí. Naopak, když se podíváme do minulosti, můžeme si říct, kdy byly ty milníky, kdy se opravdu vyplatilo nemovitosti nakupovat, ale to vidíme dnes, když se díváme zpětně. Třeba když se otočíme zpátky za 5 až 10 let, tak si budeme říkat, že i tato doba byla na nákup nemovitostí výborná, protože ceny nemovitostí budou třeba úplně někde jinde. To samozřejmě nevíme, ale říká se, že druhá nejlepší doba na nákup nemovitosti je právě dnes.

Přidejte si do odběru můj YouTube kanál, chystáme natáčení zajímavých rozhovorů na všemožná témata. Hned první rozhovor bude na téma hypoték, úrokových sazeb, co se teď v rámci financování vyplatí a jak se v této době chovají banky. Link je tady a stačí si dát „odebírat“. 🙂

Zdroj dat: Valuo.cz

Po třech týdnech karantény máme první čísla z realitního trhu. Prodejní ceny nemovitostí jsou zatím beze změn, ale důsledky epidemie koronaviru můžeme pozorovat například na počtu aktivních inzerátů na prodej nemovitostí.

Prodejní ceny bytů zatím žádných změn nedoznaly. To ilustruje graf mapující vývoj nabídkových cen u bytů o podlahové ploše od 60 do 90 m2 v osobním vlastnictví, které jsou buď po kompletní rekonstrukci nebo ve velmi dobrém stavu.
Za posledních rok ceny ve čtyřech největších městech Česka vytrvale rostly. Mírně zastavily až v únoru tohoto roku.

V Praze se nabízí m2 těchto bytů za zhruba 100 000 Kč. V případě Ostravy je to zhruba 33 000 Kč.

Na co však opatření omezující pohyb a fungování mnoha odvětví vliv měla, to je vývoj počtu aktivních nabídek nemovitostí na prodej.
Zaměřili jsme se na rezidenční typy nemovitostí jako jsou byty, rodinné domy, chaty a chalupy. Zde je vidět, že již pár dní po prvních prokázaných výskytech nemoci COVID-19 v Česku značně začalo ubývat nabídek k prodeji.

Na rozdíl od prodejů se počty nabídek bytů na pronájem v celorepublikovém měřítku nijak nemění. Naopak oproti únoru se jejich počet mírně zvýšil.

Velký nárůst jsme zaznamenali především v oblastech, kde se hodně nemovitostí nabízelo ke krátkodobému pronájmu, zejména turistům.

V oblastech, kde tolik nemovitostí ke krátkodobému pronájmu nebylo, počet nabídek spíše klesá.

Na rozdíl od prodejních cen, kde se omezení související s nemocí Covid-19 do cen nepromítlo, u nájemného již první poklesy zaznamenány jsou.

Velký nárůst jsme zaznamenali především v oblastech, kde se hodně nemovitostí nabízelo ke krátkodobému pronájmu, zejména turistům.

Třeba NA PRAZE 1 JE O 60 % VÍCE NABÍDEK, NEŽ TOMU BYLO V POLOVINĚ ÚNORA.

V oblastech, kde tolik nemovitostí ke krátkodobému pronájmu nebylo, počet nabídek spíše klesá.

Můj názor je, že je zatím krátká doba, aby šli prodávající s cenami nemovitostí dolů. Předpokládám, že u určité skupiny prodávajících nastane pokles prodejních cen nemovitostí v horizontu 3 – 6 měsíců, až se projeví dlouhodobější důsledky epidemie koronaviru – výpadek příjmu, neschopnost splácet hypotéky a podobně.

Aktuálně je dle zmíněných čísel vidět, že lidi v ČR obecně nepanikaří a realitní trh má stále vzrůstající tendenci. Takovouto situaci jsme zatím nikdo nezažili a proto je těžké odhadovat, jaký bude vývoj trhu. Uvidíme, co přinese čas.

Pokud byste se potřebovali například poradit ohledně ceny Vaší nemovitosti nebo zkonzultovat, zda Vaši nemovitost prodat teď nebo raději počkat, napište mi buď email na tereza@terezaconova.cz nebo rovnou zavolejte, telefonní číslo je 775 110 081. Ráda poradím.

Přeji Vám dny plné optimismu!

Tereza Cónová

Zdroj dat: www.valuo.cz

Koupili jste v nedávné době nemovitost? Jaké jsou daňové povinnosti pro nového majitele nemovitosti si ujasníme v následujícím článku. Existují dva typy daní s podobnou terminologií: daň z nemovitých věcí a daň z nabytí nemovitosti. Podobná je ale pouze terminologie. Jak to tedy je?

Daň z nemovitých věcí

Přiznání k dani z nemovitých věcí musí v aktuálním roce podat ten, kdo v loňském roce nabyl jakoukoliv nemovitost – tzn. nemovitost koupil nebo ji dostal.

Zároveň také platí, že daň platí ten, kdo je vlastníkem nemovitosti k 1. lednu daného roku.

Daňové přiznání musíte podat i tehdy, pokud jste nemovitost nabyli sice v dřívějších letech, ale v loňském roce proběhla nějaká rekonstrukce nebo jste například přistavovali, a tím se změnila výměra Vaší nemovitosti. Toto platí i pro případ, že se například z Vašeho pozemku, vedeného jako „orná půda“, stal stavební pozemek. Pokud se na vaší nemovitosti v loňském roce nic významného nezměnilo a přiznání k dani z nemovitých věcí jste podali už v minulosti, v tomto roce se vás povinnost netýká. Přiznává se (většinou) pouze jednou, pak už se jen každoročně platí.

Daňové přiznání je třeba podat vždy do konce ledna. Důležité je razítko a datum na obálce.

Jako noví majitelé podejte jen jedno daňové přiznání za všechny své nemovitosti v kraji u příslušného finančního úřadu, tam, kde je uložen Váš daňový spis. Pokud máte nemovitosti ve více krajích, musíte v každém kraji podat daňové přiznání zvlášť.

Jestli se mění výše daně kvůli nové hodnotě koeficientu platného pro Vaši obec, nové daňové přiznání kvůli tomu podávat nemusíte. Finanční úřad má potřebná data k dispozici, jako obvykle pošle složenku s vypočtenou daní.

Na úhradu daně z nemovitosti za letošní rok máte čas až do konce května.

Daň z nabytí nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitých věcí od roku 2016 platí kupující. Postaru se daň jmenovala daň z převodu nemovitosti.

Tato daň je v očích veřejnosti poněkud kontroverzní, protože se vlastně platí z již zdaněných peněz (daň z příjmu každého občana ČR). Nicméně i když senát v květnu tohoto roku podal návrh na zrušení této daně, je velmi nepravděpodobné, že by takový návrh sněmovna schválila, a tak je nutné daň platit i nadále.

Daň se platí z úplatných převodů nemovitostí a daňové přiznání k ní je nutné podat do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, kdy byl proveden vklad do katastru. Splatnost daně je ve stejném termínu. Sazba daně je čtyři procenta z kupní ceny nebo ze 75 procent znaleckého posudku.

Daň z příjmů

Kromě těchto dvou typů daní by měl prodávající zdanit také zisk z prodeje, na který se vztahuje daň z příjmů (15%). Zisk z prodeje se daní bez ohledu na to, zdali se jednalo o byt v osobním nebo družstevním vlastnictví, vyjma těchto případů:

Od daně z příjmu jste osvobozeni pokud:

• vlastníte byt, ať už v osobním nebo družstevním vlastnictví, aspoň pět let bez ohledu na to, zdali v něm bydlíte
• vlastníte byt v osobním vlastnictví sice méně než pět let, ale aspoň dva roky jste v něm bydleli a zisk z prodeje použijete na nákup (opravu) jiné nemovitosti k vlastnímu bydlení
• nemovitost, kterou vlastníte, jste zdědili, a to v přímé či nepřímé příbuzenské linii

Nešetřete na dobré účetní. Za pár tisíc korun ročně vám pomůže nejen s vyplněním daňového přiznání, ale díky vhodnému nastavení výdajů a příjmů ušetří i peníze. A účtenku za její služby si budete moci uplatnit jako náklad pro příští daňové přiznání.

Nevíte si rady? Chcete se na něco zeptat? Tak do toho! Můžete mi zavolat na 775 110 081 nebo napsat na tereza.conova@qara.cz.

A pokud raději sledujete videa než čtete, pak určitě dejte „odebírat“ můj YouTube kanál, kde se dozvíte vše potřebné a videa zde každý týden přibývají.

Odkaz je tady: bit.ly/TCrealestate

YouTube kanál

Při koupi nemovitosti je potřeba dodržet určitý postup. Především je však nutné dát si pozor na různé nástrahy a vyhnout se tak nepříjemnostem, které by se mohly objevit v rámci celého procesu koupě.

Zkontrolujte si zejména:

1. Kdo je skutečným majitelem nemovitosti

Nemovitost, kterou jste si vybrali, může prodat pouze jeho majitel. A majitelem nemovitosti je ten, jehož jméno je uvedeno na výpisu z katastru nemovitostí, tzv. listu vlastnictví. Majitel může samozřejmě k prodeji zplnomocnit někoho jiného, např. příbuzného nebo realitní kancelář. V takovém případě si zkontrolujte, zda je v plné moci napsáno, že nemovitost může dotyčný skutečně prodat. A zda je podpis majitele úředně ověřen.

2. Pokud je více majitelů

Pokud se na prodeji shodnou všichni majitelé a pověří jednoho, aby se o prodej staral, je důležité, aby tato osoba měla jejich písemné zplnomocnění. Jakákoliv dohoda uzavřená pouze s jedním spolumajitelem je bez této plné moci neplatná a ostatní ji nemusí respektovat. Pokud jsou majitelem nemovitosti manželé, je důležité, aby smlouvu o prodeji podepsali oba.

3. Pozor na dluhy majitele

Dalším krokem je zjistit, zda majitel za své úvěry neručí nemovitostí. Tuto informaci zjistíte z výpisu z katastru nemovitostí. Pokud si například majitel půjčil od banky peníze a ručí za jejich splácení touto nemovitostí, uvidíte zde „zástavní právo smluvní“. Takový záznam zjednodušeně znamená, že pokud nebude majitel svůj dluh splácet, banka může nemovitost prodat. A protože toto právo se váže k nemovitosti, ne k majiteli, je důležité dohlédnout na to, aby všechna zástavní práva byla vymazána předtím, než za nemovitost zaplatíte (například tím, že část kupní ceny půjde rovnou bance, která následně odsouhlasí výmaz zástavního práva).

4. Pozor na skryté vady

Při prohlídce si nemovitost důkladně prohlédněte. Pokud uvidíte na stěnách praskliny, plíseň nebo jiné znaky poškození, nechejte si dům či byt prohlédnout odborníkem. Jen tak snížíte riziko, že „výhodně“ koupíte nemovitost a potom budete draze opravovat vady, kterých jste si nevšimli. Pokud naopak kupujete starší nemovitost s tím, že ji budete opravovat, spočítejte si před nákupem celkové náklady na koupi i opravu. Jen tak můžete svůj záměr porovnat s cenou sousední nemovitosti, která je sice dražší, ale kterou není třeba opravovat.

5. Věcná břemena a jiná práva

Na výpisu z katastru nemovitostí je uvedeno, zda je nemovitost omezena tzv. věcným břemenem nebo smluvním předkupním právem. Věcné břemeno je například souhlas, že sousedé mohou přes pozemek přejíždět nebo že majitel či jeho příbuzní budou v domě i nadále bydlet. Pokud toto břemeno majitel nezruší ještě před prodejem, budete jej muset respektovat také. Předkupní právo si někdy vyhrazují třeba rodiče, kteří darují dětem byt. A to za podmínky, že kdyby jej chtěli někdy prodat, musí jej nejdříve nabídnout zpět rodičům. Pokud to neudělají a prodají byt přímo vám, můžete o něj přijít.

6. Vždy trvejte na písemné smlouvě

O nákupu jakékoliv nemovitosti musí být uzavřena písemná smlouva. Ústní dohoda nestačí a je ze zákona neplatná. Při sepisování smlouvy je důležité pamatovat na každou drobnost a nemovitost a její příslušenství pečlivě popsat. Je proto lepší svěřit přípravu takové smlouvy právníkovi nebo notáři. Zabráníte tak zbytečným komplikacím a případům, kde se problémy se špatně připraveným převodem řeší ještě několik let po jeho realizaci.

7. Na katastr co nejdříve

Jakmile je smlouva uzavřena, je důležité ji co nejdříve doručit na katastr nemovitostí. V minulosti se našli chytráci, kteří během jednoho dne prodali tu samou nemovitost několika zájemcům. Nemovitost je přepsána vždy na toho, kdo na katastrální úřad doručí patřičné dokumenty jako první. Jakákoliv transakce či manipulace s nemovitostí nebo změna jejího majitele je vyznačena na výpisu z katastru nemovitostí speciální značkou „P“. Plomba na výpisu z katastru nemovitostí znamená, že se s nemovitostí nebo informací ve výpisu něco děje.  Plomba se může týkat nejen vkladu práva do katastru nemovitostí (např. vkladu kupní smlouvy nebo zástavní smlouvy), ale i záznamu práva (např. záznam o probíhající exekuci) a rovněž i poznámky k exekuci. Pokud ji na výpisu uvidíte, můžete si na katastru zkontrolovat, co znamená. Těsně před podpisem smlouvy by se tedy majitel nemovitosti měl prokázat čerstvým výpisem. A na něm si ověříte, zda dům nebo byt stále patří jemu.

8. Kdy a jak zaplatit kupní cenu

Nemovitost, kterou kupujete, se sice stává vaším majetkem v den doručení kupní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva na katastrální úřad, protože se tak ale stává zpětně až poté, co o tom rozhodne katastrální úřad, toto mezidobí může trvat i několik měsíců. Vy nechcete logicky dát peníze z ruky do doby, než bude nemovitost vaše. A prodávající s vámi zase nechce nic podepisovat, dokud nedostane zaplaceno. Jednoduchým řešením je uložit při podpisu smlouvy peníze u notáře, advokáta nebo v bankovní úschově. Prostředky se vyplatí prodávajícímu, až když bude v katastru nemovitostí zapsán nový majitel.

9. Pohlídejte si převody služeb

Současně s koupí nemovitosti je také potřeba přehlásit odběr služeb – vodu, plyn, elektřinu, telefon, kabelovou televizi a další. Pokud nebudete mít jistotu, že původní majitel nahlásil konečné stavy a odběry ukončil, riskujete, že budete muset platit i za to, co jste si neobjednali a nespotřebovali.

Chcete mít při prodeji nebo koupi nemovitosti jistotu, že vše proběhne správně? Svěřte veškeré tyto úkony kvalitnímu realitnímu makléři nebo člověku, který prodal nemovitostí už desítky či stovky, ne jen jednu nebo dvě, jako většina lidí. Setkal se tak s množstvím různých situací, které musel řešit, a umí takovýmto situacím předcházet.

Pro Vás to znamená větší klid při prodeji či koupi a vše tak může proběhnout absolutně bez stresu a Vy můžete klidně spát. 🙂

Vaše Tereza

Kde vzít peníze na koupi (investičního) bytu? aneb Jaké zvolit financování při koupi nemovitosti.

Nyní již víme, proč do nemovitostí investovat a že je investování do realit překvapivě dostupné. Víme také, na jak dlouho investovat a podle jakých kritérií tu pravou nemovitost hledat.

Nabídka způsobů financování bydlení je široká, a tak má investor z čeho vybírat. Ne každý se ale ve způsobech financování vyzná.

Výběr vhodného produktu závisí na mnoha faktorech. Před podpisem smlouvy je třeba si tedy rozmyslet, zda je právě daný produkt pro investora tím pravým. Obecně platí, že aktivním přístupem a volbou vhodného způsobu financování lze dosáhnout toho, že si pořídíte výhodný úvěr, který bude nejlépe vyhovovat Vaší finanční situaci a potřebám. 

Pojďme si shrnout hlavní body.

Obecně jsou k financování nemovitosti vhodné dva typy úvěrů, které se využívají dle vlastnictví financované nemovitosti.

• Hypotéka – lze využít k financování nemovitosti v osobním vlastnictví nebo v případě, že vlastníte nemovitost, kterou je možno zastavit
• Úvěr ze stavebního spoření – tímto úvěrem lze financovat družstevní byty, ale i nemovitosti v osobním vlastnictví. Nevýhoda úvěru ze stavebního spoření je o něco vyšší úroková sazba.

Tento dělíme ještě na řádný úvěr a překlenovací úvěr ze stavebního spoření.

• Řádný úvěr
• Překlenovací úvěr

Pojďme si podrobněji rozebrat jednotlivé druhy financování.

Hypotéka

Hypotéka je nejvýhodnější (a často jediný) způsob, jak získat prostředky na financování vlastního bydlení, když úspory nestačí. A ty stačí málokomu. Díky tuhému konkurenčnímu boji dnes existuje široká škála hypotečních úvěrů, které vzájemně odlišuje nejen jejich výše, doba splácení, délka fixace a možnost předčasného splacení či výše LTV (loan-to-value ratio), ale také způsob výpočtu úrokové sazby (klasické hypotéky s pevnou úrokovou sazbou fixovanou na několik let dopředu i variabilní hypotéky s plovoucí neboli floatingovou sazbou), účelovost (hypoteční úvěr určený výhradně na koupi, stavbu nebo stavební úpravy nemovitosti a proti němu neúčelová americká hypotéka) či výše poplatků, které jsou se zřízením hypotečního úvěru a jeho následným umořováním spojené.

Před několika desítkami let byly hypoteční úvěry výsadou spíše bohatší části populace. Ostatní si totiž nemohli dovolit splácet mnohdy i několik desítek tisíc korun měsíčně.

Hypotéky se ale staly podstatně dostupnějšími, neboť došlo k postupnému snižování úrokových sazeb, což v kombinaci s prodloužením doby půjčky snížilo průměrnou měsíční splátku. Nabídka bank je poměrně vyrovnaná, výrazněji se liší v doplňkových službách a programech.

Proč jsou hypotéky stále populární:

• Celkově nižší ceny peněz na peněžních a kapitálových trzích. Vývoj průměrných úrokových sazeb vytvořil příznivý prostor pro snižování úrokových sazeb z hypotečních úvěrů a zvýšení jejich dostupnosti.
• Možnosti (počínaje rokem 1998) odpočtu zaplacených úroků z hypotečních úvěrů nebo úvěrů ze stavebního spoření použitých na uspokojení bytové potřeby daňového poplatníka od základu daně z příjmů fyzických osob.
• Dlouhodobé splácení úvěru až desítky let, což znamená nižší zátěž pro rodinné finance.

Spousta lidí dnes říká, že úrokové sazby už nejsou tak dobré, jako např.rok či dva zpátky, ale je potřeba si uvědomit, že sazby okolo 2,89% jsou pořád velmi dobré! A navíc – pokud kupujete investiční nemovitost, využíváte tzv. pákový efekt hypotéky, to znamená, že zisk z pronájmu takové nemovitosti je vyšší, než je úroková sazba v bance. Pro vás to znamená jediné – levné peníze.

Kdo může požádat o hypotéku?

• Občan České republiky s trvalým pobytem na území ČR, nebo osoby, které mají takovou osobu za manžela či manželku
• Občané EU s trvalým pobytem na území ČR

Cizí státní občanství není překážkou při žádání o hypotéku. Ovšem může hrát roli při schvalování hypotéky. Pro spoustu bank je totiž cizí státní občanství rizikovým faktorem. Důležité je také zmínit, že zastavená nemovitost musí být zpravidla vždy na území ČR.

Nová pravidla pro hypotéky: co musíte splnit?

Od října 2018 platí nové podmínky pro získání hypotéky: Splátka nesmí být více než 45 procent čistého měsíčního příjmu a do této částky se přitom započítávají všechny další závazky. Důležité také je, že výše celkového zadlužení nesmí být vyšší než devítinásobek čistého ročního příjmu. Poslední a pravděpodobně nejhůře splnitelná podmínka je, že z vlastních zdrojů musíte mít alespoň na 20 procent nemovitosti.

Příklady hypoték a nutného čistého příjmu i vlastních zdrojů:

•  Na byt pro rodinu v Praze potřebujete příjem zhruba 50 tisíc čistého, maximální možná výše hypotéky je potom 5 400 000 korun, výše měsíční splátky bude 22 500 korun. K získání hypotéky pak ještě potřebujete 1 350 000 korun vlastních peněz. Pak si můžete pořídit byt za více než 6,5 milionu korun (přesně 6 750 000 Kč).
• Na byt za dva a půl milionu dosáhnete ve chvíli, kdy je váš měsíční čistý příjem 19 000 korun. Na splátce hypotéky zaplatíte 8 550 Kč, z vlastních peněz musíte mít půl milionu korun. Pak si můžete dva miliony půjčit.

Bonita?

Uvědomte si, že nutná pravidla splníte jen v případě, že nebudete mít žádné jiné dluhy! A to je docela zásadní. Přitom se počítá úplně jakýkoli závazek, ať už je to spotřebitelský úvěr, úvěr ze stavebního spoření nebo třeba auto na leasing či kreditní karta. Banky mají přístup ke všem bankovním a nebankovním registrům dlužníků.

Co je dobré vědět před sjednáním schůzky s hypotečním specialistou?

Hypoteční úvěry jsou poskytovány podle zákonem stanovených pravidel, které banka musí respektovat. Jedná se zejména o tato pravidla:

• obvyklá cena je cena stanovená bankou, to znamená, že banka může (s ohledem na možná rizika) upravit směrem dolů i nahoru cenu uvedenou ve znaleckém odhadu ceny nemovitosti provedeném odhadcem
• zástavou pro hypoteční úvěr musí být nemovitost, navíc však může banka požadovat i jiné dozajištění (ručitelské prohlášení, biankosměnku, aj.) k zajištění lze využít pořizovanou či jinou nemovitost (např. nemovitost ve vlastnictví třetí osoby), zastavena může být i rozestavěná nemovitost (zapsaná v katastru nemovitostí)
• žadatel musí disponovat dostatečnými příjmy pro splácení požadovaného úvěru
• samozřejmě musí mít co nejvíce ujasněnou představu o vlastním investičním záměru, tedy jak chce nové bydlení získat, od koho či s čí pomocí a jak jej financovat

Co Vás bude zajímat při volbě financující banky?

• výše úrokové sazby, její fixaci a způsob stanovení na nové období
• možnosti a způsoby předčasného splácení
• podíl banky na trhu (souvisí s profesionalitou a kvalitou poskytovaných služeb, včetně poradenství)
• jaký a kdy zaplatím poplatek za vyřízení úvěru (některé banky poplatek vybírají předem, jiné až po schválení úvěru)
• postup při oceňování nemovitostí, popřípadě, kdo vypracuje znalecký posudek
• mělo by nás zajímat, jaké další možnosti nabízí banky v kombinaci s jinými produkty (pojištěním apod.)
• délka vyřízení úvěru od okamžiku doložení všech potřebných dokladů
• jakou banka nabízí minimální výši hypotečního úvěru (některé banky nabízejí již částku 200 tisíc korun)

Úvěr ze stavebního spoření

Úvěr ze stavebního spoření, někdy také nazývaný “klasický“ či “řádný“, je původní produkt spořitelen, pevně spjatý se samotným stavebním spořením.

Vzhledem ke státní podpoře stavebního spoření je tento úvěr omezen několika podmínkami. Samozřejmostí je existence spoření. Jeho přidělení je dále ze zákona omezeno dvouletou čekací lhůtou, naspořením určitého procenta cílové částky a dosažením stanovené výše tzv. hodnotícího čísla. Kvůli těmto omezením, která pro Vás znamenají značnou nepružnost, přišly spořitelny na trh s překlenovacími úvěry.

Stavební spořitelny jsou značně konkurenceschopné v úvěrech na bydlení hypotečním bankám právě díky úvěrům překlenovacím.

Ze samotného řádného úvěru, si toho totiž moc nepořídíte. Pokud splníte výše uvedené podmínky, tzn. po 24 měsících máte naspořeno od 30 do 50 procent (podle konkrétní spořitelny) z cílové částky a splňujete hodnotící číslo, stejně nezískáte pravděpodobně více než pár set tisíc.

Příklad:

Kdybyste měli cílovou částku 400 000 Kč, museli byste mít naspořeno 160 000 Kč (40 %). Řádný úvěr by pak spočíval v možnosti, půjčit si zbývajících 240 000 Kč, samozřejmě za předpokladu splňování podmínky hodnotícího čísla. Růst tohoto ukazatele závisí mimo jiné na zvolené tarifní variantě. Příklad výpočtu hodnotícího čísla naleznete v dalším kroku abecedy. Pokud byste si stanovili cílovou částku hned na začátku podstatně výše, např. na 2 000 000 Kč, budete čekat kolem 12 let na splnění podmínek pro přidělení řádného úvěru.

Pokud by vás zajímaly podrobnější informace ohledně hypoték nebo způsobů financování, klidně se ozvěte Alešovi Bogoczovi, který se zabývá hypotékami a financováním už 13 let. Jeho telefon je 725 805 800.

A jestli máte jakýkoliv jiný dotaz nebo chcete podobné články dostávat každý týden na email, zaregistrujte se pod tímto odkazem a nic Vám neuteče.

Videa můžete sledovat tady.

Mějte se hezky,

Tereza

Na co si dát pozor a co je nutné zajistit při koupi (nejen) investičního bytu?

Nejzákladnější a nejdůležitější rada zní: nenechte se unést emocemi!

Při nákupu investiční nemovitosti je nutné se od začátku soustředit v prvé řadě na čísla. Spočítejte si dobře měsíční zisk a návratnost v letech, nechte si propočítat splátku hypotéky nebo úvěru a rozhodujte se primárně podle čísel.

Spousta lidí, hlavně při nákupu svého prvního bytu, zbytečně zapojuje emoce, a vybírá si byt podle toho, jestli by si sami dokázali představit v něm bydlet. Já osobně jsem dělala úplně stejnou hloupost – a pravděpodobně si každý musí „nabít pusu sám“, aby poznal, že takovéto rozhodování jej může přijít i na pár desítek, ne-li stovek tisíc korun.

A proč si nevybírat byt takovýmto způsobem? Odpověď je jednoduchá: protože ve svém investičním bytě bydlet nebudete! Kupujete jej jako INVESTICI. Při jakémkoli investování musí jít emoce stranou. Proto nejdůležitějším ukazatelem vhodnosti bytu pro Váš záměr jsou čísla.  Nezapomeňte, že každý byt si najde svého nájemce.

Vy se teď jen potřebujete soustředit na tyto základní body:

Lokalita

U bytu, který se Vám zamlouvá ke koupi, si vyzkoušejte co nejvíce každodenních situací. Na prohlídku přijeďte městskou dopravou, později večer zkuste hned u domu zaparkovat auto nebo se jen tak projděte po okolí a promluvte si se sousedy. Zabere Vám to pár desítek minut času, ale v porovnání se správným výběrem investiční nemovitosti je taková časová investice zanedbatelná. Průzkum je potřeba dělat poctivě – dopravní dostupnost a parkování, ale také občanská vybavenost v místě jako škola, školka, obchody, zdravotnické zařízení, jsou často rozhodujícími faktory, podle kterých se potenciální nájemníci rozhodují.

Budoucí okolní zástavba

Toto je často podceňovaným, ale zásadním bodem při prověřování vhodné nemovitosti. Je třeba se seznámit s územním plánem a zjistit, zda Vám za pár měsíců nezačne developer stavět před okny nový bytový dům nebo kolem domu nepovede dálnice. Územní plán je k nahlédnutí na příslušném městském úřadu a někdy je zveřejněný i na webových stránkách města.

Právní záležitosti

Důležitou oblastí jsou také právní a technické aspekty koupě. Je třeba ověřit, zda na nemovitosti neleží zástavní právo nebo věcné břemeno. Také je nutné zjistit, kdo je vlastně právoplatný majitel. A co by se vlastně mohlo stát? Mohli byste za byt zaplatit někomu, komu nepatří nebo příliš pozdě zjistit, že má v bytě právo dožití cizí osoba. Proto byste si měli VŽDY tyto podklady vyžádat ke kontrole, a pokud kupujete byt přes realitní kancelář, požádejte makléře o jejich prověření.

Co je nutné zajistit při koupi nemovitosti:

Aktuální výpis z listu vlastnictví

Zajistíte si jej na katastru nemovitostí nebo na pobočkách CzechPointu. Nahlédnout do katastru nemovitostí můžete také na internetu zde: Nahlížení do katastru nemovitostí

Důležité jsou údaje nejen o majiteli, ale také omezení vlastnického práva (věcné břemeno, zástavní právo, nařízení exekuce). Na listu vlastnictví je také uvedeno, zda v současnosti probíhá další řízení, jež by mohlo nákup znevýhodnit. Varovným signálem by mohl být příliš čerstvý (v řádu měsíců) údaj o nabytí nemovitosti.

Nabývací titul

Pokud po prodávající nechce poskytnout nebo nemůže dohledat, jeho kopii lze získat na počkání na katastrálním úřadě. Nabývací titul nám řekne, za jakých podmínek nemovitost prodávající získal.

Prohlášení vlastníka

Opět z katastrálního úřadu. Dokument obsahuje informace o skutečných výměrách bytu a o určení společných částí domu a částí, jež jsou součástí převáděného bytu.

Hospodaření SVJ nebo družstva

Nesmíte zapomenout na společenství vlastníků jednotek, případně u družstevního bytu na bytové družstvo. Náklady na byt ukáže aktuální evidenční list nebo přehled záloh. V něm jsou přesně zapsány položky, které se platí do fondu oprav, na správu, pojištění, odměnu výboru, svoz odpadu a podobně.

Důležité je také vyúčtování za energie a plyn. Také je dobré se seznámit se základními fakty o hospodaření a plánech domu. Informujte se o plánovaných opravách domu na další roky a s tím spojené navýšení fondu oprav.

Příští článek (zase za týden) bude zaměřen na výběr vhodného financování pro nákup (investičního) bytu.   Sledujte mě, ať vám nic neunikne.

A pokud raději koukáte na video, než čtete, velkou část těchto témat můžete už brzy najít na mém YouTube kanálu, kde se budu investování do nemovitostí ve velké míře věnovat.

Klikněte na tento odkaz a dejte „ODEBÍRAT“ – o žádné další nahrané video už tak nepřijdete.

V minulém článku jsem zmínila několik variant, podle jakých parametrů vybírat investiční byty. Rozebrali jsme si tyto parametry: cena, typ vlastnictví a lokalita.

Dnes se podíváme na zoubek dalším parametrům, které nejsou při výběru investiční nemovitosti úplně zanedbatelné.

1. Stav nemovitosti
2. Typ bytového domu
3. Měsíční náklady
4. Velikost bytu

Stav nemovitosti 

Důležitá věc, která výrazně ovlivňuje cenu nemovitosti, je její stav a správa.

Už jen stav domu mnohé napoví. Například, že budeme i my sami muset v brzké době vložit nemalé finanční prostředky do jeho rekonstrukce, byť samotný byt již rekonstruován byl. Do ošklivého a sešlého domu se prostě mnoha lidem stěhovat nechce. A stejné je to samozřejmě i se samotným bytem. Je dobré byt prozkoumat nejen opticky, ale vše si takříkajíc osahat, vyzkoušet funkčnost, nakouknout do různých zákoutí, podívat se, v jakém stavu jsou stupačky a podobně. Prostě vše vyzkoušejte – otevírání oken a dveří, digestoř, v jakém stavu jsou veškeré rozvody a instalace (mohlo by jít o velmi vysokou investici), systém vytápění, ale i klimatizace, pokud byla instalována – prodejce bude při určení ceny určitě přihlížet k veškerým investicím do vybavení – to však musí být funkční. Stejně tak důležitý je funkční výtah.

V souvislosti s technickým stavem domu a bytu v něm se také rozhodujeme, zda raději pořídíme byt v novostavbě či ve starším domu, byť již zrekonstruovaném. Novostavby mají nesporně své výhody, například záruční lhůtu, ovšem je pravdou, že v nejzajímavějších lokalitách již nejsou dostupné stavební pozemky (jsou samozřejmě výjimky) a zástavba je zde již starší. Pokud pak chcete byt přesně podle svých představ a jste proto ochotni starší byt sami rekonstruovat, směle do toho, lepší řešení pro vás neexistuje.

Pokud bude prodávající v bytě nechávat některé jeho vybavení, měl by předložit doklady o koupi a říci, co je ještě v záruce a co ne. No a nakonec není vůbec od věci přizvat k prohlídce bytu zkušeného stavaře. Už jen hrubým odhadem vás upozorní na případná budoucí rizika.

Typ bytového domu

V zásadě existují 3 typy bytových domů – cihlový, panelový nebo dřevostavba. Od těchto typů se potom odvíjí mnoho dalších faktorů bytu. Každý typ s jeho výhodami a nevýhodami si probereme zvlášť:

• Cihlový

Cihlový dům je klasika a někdo na něj nedá dopustit. Jeho životnost se počítá na staletí. Pokud je správně postaven, měl by mít velice dobré tepelné a zvukové vlastnosti. Nemělo by tak být všechno slyšet od sousedů. Zároveň by v zimě mělo být teplo a v létě chladno. Hlavní nevýhodou je, že pokud je cihlový dům špatně postaven, mohou se projevit některé z neblahých vlastností, jako je například vysoká vlhkost v místnostech či plíseň na zdech.

• Panelový

Panelové domy se začaly stavět za socialismu, což může některé lidi odradit. Pamatují si totiž umakartová jádra, kde je všechno slyšet. Moderní panelový být má ale zděné jádro, které nerozeznáte od cihlového bytu. V panelových domech je také většinou suchý vzduch. Náklady na energie jsou většinou vyšší než u cihlového domu. Životnost panelových domů se odhadovala kolem 50 let, ovšem díky zdařilým rekonstrukcím se podařilo životnost významně prodloužit – otázkou je, na jak dlouho. U těchto domů je důležité prověřit náklady na bydlení včetně fondu oprav. V mnoha případech sice domy prošly zdařilou rekonstrukcí, náklady na rekonstrukci ale nájemníci hradí v měsíčních splátkách do fondu oprav.

• Dřevostavba

Bytové domy ze dřeva jsou novinkou několika posledních let či desetiletí. Dřevěné domy jsou oblíbeny pro rychlou a nenáročnou realizaci a úspory energií. Můžete narazit na velmi dobrou dřevostavbu, ale také na tu nekvalitní.  Dávno neplatí, že se tradiční materiál, jako je dřevo, hodí pouze na stavbu chatek, přístřešků nebo altánků. Ve většině vyspělých zemí se postaví 10–30 % domů ze dřeva. I v tuzemsku těchto staveb neustále přibývá.

U těchto typů domů platí, že je nutné důkladně prověřit kvalitu obytného domu. Zjistěte si reference firmy, která dřevostavbu stavěla. Důkladně si prohlédněte celý dům. Častým problémem bývá velké horko v létě a nedostatečná zvuková izolace.

Měsíční náklady

Z mého pohledu jsou měsíční náklady na bydlení jedním z nejdůležitějších parametrů při výběru bytu. Je nutno propočítat si náklady a zisky. Měsíční poplatky by měly být takové, aby rozdíl mezi nimi a měsíčním nájmem, který Vám bude platit nájemník, byl ziskový. V případě, že byt financujete hypotékou nebo úvěrem, měla by být splátka hypotéky plus měsíční poplatky o něco nižší nebo stejná, jako měsíční nájem.

Například: Jeden z mých investičních bytů má měsíční poplatky včetně fondu oprav 2900 Kč. Splátka hypotéky činí 3100 Kč, celkem tedy rovných 6000 Kč. Pokud byt pronajmu za 7000 Kč a energie nechám napsat přímo na nájemníka, mám z investice čistý zisk 1000 Kč. Zisk je ovšem třeba počítat včetně splátky hypotéky, neboť mi ji nájemník v podstatě splácí. Tudíž zisk vypočítám takto:

7000 – 2900 = 4100 Kč

 Navíc mi po splacení hypotéky zůstane nemovitost.

Velikost bytu

Dalším důležitým faktorem je samozřejmě velikost bytu v metrech čtverečních. Tady samozřejmě platí přímá úměra s cenou. Čím větší byt, tím dražší. Člověk by si měl ujasnit, proč si byt kupuje a jaké plány má do budoucna. Velikost bytu je do jisté míry individuální. Každopádně doporučuji lehce nevěřit tomu, co se píše v inzerátech a při prohlídce si byt přeměřit. Budete se divit, že v mnoha případech avizovaná velikost neodpovídá skutečnosti.

V příštím článku se můžete těšit na to, co si při koupi investiční nemovitosti prověřit a co je nutné zajistit před samotnou koupí vybrané nemovitosti. Sledujte mě, ať vám nic neunikne.

A pokud raději koukáte na video, než čtete, velkou část těchto témat můžete už brzy najít na mém YouTube kanálu, kde se budu investování do nemovitostí ve velké míře věnovat.

Klikněte na tento odkaz a dejte „ODEBÍRAT“ – o žádné další nahrané video už tak nepřijdete. 🙂

V minulém díle tohoto investičního miniseriálu jsme se dozvěděli, jak byty k investici vybírat a nakupovat. Článek najdete tady.

Dnes si rozebereme, jak k investici hledat vhodné nemovitosti.

2.díl: Jak hledat vhodné nemovitosti k investici

Většina lidí zapne internet a zabrousí na portály inzerující nemovitosti. Zde je výčet těch nejznámějších:

• sreality.cz
• reality.idnes.cz
• reality.cz
• reality.avizo.cz
• ceskereality.cz
• realitymorava.cz
• bezrealitky.cz
• a další…

Internetové portály jsou asi nejpoužívanějším nástrojem v hledání vhodných nemovitostí. Není ovšem jediným.

Další možností je účastnit se dražby nebo obálkové metody. U dražeb je vhodné zjistit si, jestli byt draží město nebo obec nebo je to dražba z důvodu exekuce – tak zvaná dobrovolná nebo nedobrovolná dražba. Dražby poskytují příležitosti, ale převažují zde spíše rizika. I díky všem titulkům a článkům se dnes o dražbách hodně ví. Zajímá se o ně mnoho lidí, a když se jedná o nemovitost v jen trochu rozumné lokalitě, je zájem vysoký a konečná cena minimálně tržní. Většinou se ovšem několik zájemců nechá strhnout a cenu vyšroubují až nad úroveň reálné tržní hodnoty. To je ovšem až poslední z řady rizik. Dražby jsou jedna z možností, jak byty nakupovat, ovšem chce to všechno si velmi dobře spočítat a na vše se připravit. Pak může být taková koupě výhodná.

Také můžete dostat doporučení na koupi bytu od někoho ze svých známých. Doporučuji navazovat vztahy s lidmi, kteří s nemovitostmi mají co do činění. Dobré je znát například člověka, který ví, kdy je který byt v exekuci nebo který byt je na prodej, ale ještě nevisí na internetu. Takto můžeme koupit byt za mnohem nižší cenu, než je cena tržní.

A podle jakých parametrů nemovitosti vybírat?

1. Cena
2. Typ vlastnictví – osobní nebo družstevní
3. Lokalita
4. Stav nemovitosti
5. Typ bytového domu
6. Měsíční náklady
7. Velikost bytu

Dnes si rozebereme první tři parametry, a to cenu, typ vlastnictví a lokalitu,

Cena

Cena je samozřejmě hlavní faktor, který rozhoduje o dalších parametrech kupovaného bytu. Asi nikdo nemá neomezený rozpočet a proto je ve většině případů kupovaný byt kompromisem mezi vysněnými vlastnostmi a vybavením bytu a jeho cenou. Všechny další zde uvedené parametry mají návaznost na cenu.

 Typ vlastnictví – osobní nebo družstevní

Nespornou výhodou družstevního bytu jsou nižší vstupní náklady pro pořízení bydlení. Nejedná se pouze o starší družstevní domy, vznikají také družstva nová, ať už na popud developera nebo skupiny lidí sledujících stejný cíl – pořízení bydlení. Nevýhodou je zejména fakt, že nemovitost není ve Vašem vlastnictví a patří Vám pouze členský podíl v družstvu. S tím souvisí problémy s financováním ze strany bank, jelikož družstevním podílem nelze ručit. Rizikem je i ztráta členství v družstvu, například vlivem neplnění jeho stanov, a tím i ztráta práva nájmu nemovitosti.

Lokalita

Lokalita nemovitosti má opravdu velký význam. Krásný dům ve špatné lokalitě má skutečně nižší hodnotu než polorozpadlý dům v té správné. O vhodné lokalitě rozhoduje několik faktorů:

• Místo je napojeno na ekonomicky rostoucí město nebo v něm přímo leží

Některá města dlouhodobě stagnují či upadají a o pronájem je pak menší zájem. Hledání nájemníků je delší a nájem nižší, při prodeji je málo kupců, jejich hledání delší a tím i nižší prodejní cena. Ekonomicky kvetoucí místo odhalí krátká analýza dat z radnice, jako je rostoucí výběr daně z příjmu i stoupající počet obyvatel. Zajímavé je pozorovat investiční aktivity – zřizování obchodních či administrativních center, logistických areálů či nákupních středisek. To vše odhaluje vhodnost menších měst nebo jednotlivých čtvrtí velkých měst.

• Dostatečná občanská vybavenost

Dále bychom se měli ujistit, že v místě pracuje kvalitní radnice poskytující dostatečnou občanskou vybavenost, jako jsou mateřská a základní škola, doktor, pošta, banka, obchody se základním zbožím či restaurace.

• Dobrá dopravní dostupnost

V místě by měla být dobrá dopravní dostupnost, hromadná doprava nebo častá příměstská doprava, dobré spojení do centra nebo do větší městské čtvrti. Ideální je centrum města, zde je však třeba počítat s vyšší cenou. Alternativou je místo s výbornou dopravní dostupností do centra města nebo v jeho rámci.

• Možnost parkování

V některých městech nebo lokalitách může být parkování veliký problém, zvláště například v centrech měst. Proto vlastní parkovací místo v bytovém domě nebo vedle něj může pro někoho být rozhodujícím faktorem. Není nic horšího, než když se vracíte domů a nemáte kde zaparkovat. Kryté a zabezpečené parkovací místo je potom úplně ideální.

• Atmosféra místa

Posledním těžko popsatelným faktorem je genius loci. Jde o specifickou atmosféru místa, získanou staletím vývoje. Může ji vyvolávat zahrada, krajina, ulice, výhled i cokoliv jiného, co působí krásné pocity. Pokud dokážeme najít genia loci, má na hodnotu naší nemovitosti výrazný vliv.

Příkladem jsou dvě různá města z různých regionů: Uherské Hradiště ve Zlínském kraji a Chomutov v Ústeckém kraji. Řekněme, že budeme chtít koupit byt 2+kk, který má rozlohu 60 m2, nachází se v cihlové zástavbě a je v osobním vlastnictví. V Uherském Hradišti za takovýto byt zaplatíme průměrně 3 000 000 Kč, v Chomutově srovnatelný byt koupíme v průměru za 1 200 000 Kč. Uherské Hradiště je jedno z měst, které má úžasného genia loci a je do budoucna velmi perspektivní, staví se tam novostavby, zlepšuje se centrum města, lidé jsou často venku v ulicích, prostě a jednoduše to ve městě žije.

Důležitý je fakt, že každý byt má svého kupce a svého nájemníka. Například i v Chomutově žijí lidé, kteří by se jinam stěhovat nechtěli. I na místech, která jsou dlouhodobě cenově podhodnocena, si lidé staví domy a kupují byty.

A které lokality v ČR jsou dlouhodobě cenově pod hranicí průměru?

• Karviná, Ostrava, Bohumín, Orlová (Moravskoslezský kraj)
• Most, Děčín, Litoměřice, Ústí nad Labem (Ústecký kraj)
• Cheb, Sokolov (Karlovarský kraj)

Příště si rozebereme další ze zmíněných parametrů, podle nichž je vhodné vybírat nemovitosti k investici. Sledujte mě, ať vám nic neunikne.

1.díl: Jak byty vybírat a nakupovat

V první části tohoto miniseriálu se zaměříme na to, jak byty k investičním záměrům vybírat a nakupovat.

Co Vás napadne jako první, když přijde řeč na výběr vhodné nemovitosti?

V prvé řadě si ujasněte, jakou nemovitost hledáte a jaké parametry má splňovat. Chcete vlastnit malou garsonku nebo byt 1+1 a pronajímat jej mladým lidem? Nebo se vidíte spíše jako majitel většího bytu, 2+1 nebo 3+1, který pronajímáte rodinám? Chcete byt před rekonstrukcí a upravit jej na své náklady (tento byt koupíte pravděpodobně levněji) nebo už se nechcete zabývat rekonstrukcí a byt chcete ihned pronajímat?

Pojďme si shrnout nejzákladnější parametry, které si musíte zodpovědět:

1. Jak velký byt si představuji?
2. Před rekonstrukcí nebo po rekonstrukci?
3. Jaká je maximální cena, za kterou jsem ochoten/na byt koupit?
4. Jakým způsobem budu řešit financování nemovitosti?
5. Jaké mám požadavky na měsíční náklady včetně fondu oprav?
6. Jakou preferuji lokalitu?

1. Jak velký byt si představuji?

Toto je důležitá otázka. Někteří lidé Vás budou odrazovat od nákupu velkých bytů, u nichž může déle trvat sehnání nájemníka. Každá mince má však dvě strany. Vždy budou lidé, kteří upřednostní větší byt, většinou proto, že mají rodinu a v domácnosti žijí například čtyři lidé. Dalším plus je, že takováto rodina se většinou nechce hned následující rok zase stěhovat, to znamená, že jakmile seženete takovéto nájemníky, je zde vyšší pravděpodobnost dlouhodobého pronájmu. U lidí, kteří se stěhují do 1+1 nebo garsoniéry, je jen otázka času, kdy se budou chtít přestěhovat do většího bytu.

Větší byt pronajmete za vyšší nájemné, je třeba si jen propočítat měsíční výnos a návratnost investice. V případě, že je výnos zajímavý, je jedno, jestli se rozhodnete pro malý byt nebo například byt 3+1 s velkými pokoji. Na každý byt čeká jeho nájemník.

2. Před rekonstrukcí nebo po rekonstrukci?

Dalším bodem k zodpovězení je otázka rekonstrukce. Cena bytu v původním stavu bude pravděpodobně nižší, než u bytu po rekonstrukci, i když to také není vždy pravidlem. Důležité je hledat. Můžete koupit byt za velmi zajímavou cenu v porovnání s okolními byty, ale pokud následně zaplatíte 300 000 Kč za rekonstrukci, jste možná ještě na vyšší ceně, než kdybyste koupili již zrekonstruovanou nemovitost. Je vhodné si propočítat případné náklady na opravy, kontaktovat někoho, kdo se zabývá rekonstruováním bytů a požádat ho o předběžnou kalkulaci. Bude k ní potřebovat počet čtverečních metrů a popis, co všechno byste chtěli rekonstruovat. V některých případech například koupě a instalace nové linky či obklady v koupelně vyjde na pár desítek tisíc korun, tudíž se jistě vyplatí investovat do bytu, kde jsou třeba už jen malé opravy.

3. Jaká je maximální cena, za kterou jsem ochoten/na byt koupit?

Kolik jsem maximálně ochoten/na za nemovitost zaplatit? Dejte si určitý strop, dříve než se začnete po nemovitosti dívat. Zúžíte si tak možnosti a bude se Vám mnohem lépe hledat.

4. Jakým způsobem budu řešit financování nemovitosti?

Mám na byt hotovost nebo využiji služeb banky? Hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření? Tyto otázky je vhodné řešit ještě před výběrem bytu. Podle toho pak také budete hledat byt buď v osobním, nebo družstevním vlastnictví. A jaký je rozdíl ve financování? Byty v osobním vlastnictví lze financovat hypotékou, protože je můžete dát do zástavy bance. Naproti tomu byt ve vlastnictví družstevním zastavit nelze, proto jej lze financovat pouze úvěrem ze stavebního spoření nebo hotově.

Oba typy bytů mohu financovat také jinými způsoby, než půjčkou od banky. Tyto způsoby si rozebereme v jednom z dalších článků, které mám pro vás nachystané, proto mě sledujte a nic vám neuteče. 😉

5. Jaké mám požadavky na měsíční náklady včetně fondu oprav?

Zde je opět nutno propočítat si náklady a zisky. Měsíční poplatky by měly být takové, aby rozdíl mezi nimi a měsíčním nájmem, který Vám bude platit nájemník, byl ziskový. V případě, že byt financujete hypotékou nebo úvěrem, měla by být splátka hypotéky plus měsíční poplatky o něco nižší nebo stejná, jako měsíční nájem.

6. Jakou preferuji lokalitu?

Každý realitní makléř, každý druhý portál o nemovitostech a většina investorů do nemovitostí Vám řekne tisíckrát vyslovené pravidlo, které kdysi řekl britský realitní magnát Lord Harold Samuel: Jsou jen tři důležité body při výběru nemovitosti: „Lokalita, lokalita, lokalita.“ Já k tomu dodám jen jediné – ano, je důležité, jakou lokalitu vybereme PRO NÁŠ ZÁMĚR.

V dalším díle investičního miniseriálu se dozvíte, jak hledat vhodné nemovitosti k investici. Sledujte mě, ať vám nic neuteče.

Jedním z nejdůležitějších kroků při výběru nového bydlení je důkladná prohlídka kupované nemovitosti. Základní informace se zájemce dozví z inzerátu, a poté doplňující informace dodá realitní makléř či prodávající. Ale jestli se Vám nemovitost bude líbit, Vám napoví až osobní prohlídka.

U prohlídky je důležité projít všechny místnosti, u domů i půdu, sklepy nebo garáž, shlédnout celou zahradu. Je dobré se ptát na vše, co Vás zajímá a napadne. Stav kupované nemovitosti by měl odpovídat požadované ceně. Realitní makléř by pro Vás měl mít připravené potřebné podklady pro samotný byt či dům.

U bytu by Vám měl předat informace z inzerce, ukázat předpis plateb, případně několik posledních vyúčtování, které Vám doloží energetickou a tím i finanční náročnost kupované nemovitosti. Dále by Vám měl být schopen říci, jaká bude přibližná splátka v případě financování úvěrem.

U družstevních vlastnictví se ptejte na možnost převodu do osobního vlastnictví a případný doplatek na anuitě nebo úvěru, který je spojen s revitalizací. Informovat by Vás také měl o výši převodního poplatku.

Už první okamžiky po příchodu do nemovitosti hodně napoví a hrají svou roli při konečném rozhodování. Nemovitost by měla být uklizená, vyvětraná a na první dojem by se v ní měli kupující cítit příjemně.

U starších nemovitostí je dobré, když si kupující přizvou na prohlídku zkušeného odborníka, aby jim pomohl nemovitost zhodnotit a upozornil je na všechny podstatné detaily. Výhodou je, když má nemovitost zpracované nezávislé posouzení stavu včetně finanční kalkulace nutných oprav.

Makléř by Vás měl provést celou nemovitostí, a v každém místě Vám říct různé informace, případně by Vás měl upozornit na možné vady a detaily. Vždycky se vyplatí klidné a příjemné vystupování od všech zúčastněných. Zájemci by se měli soustředit na podstatné faktory – stav nemovitosti, blízké okolí a sousedi, dispoziční řešení, umístění bytu v domě, případné vady jako praskliny, vlhkost apod.
U novostaveb je dobré se zeptat na záruky (střechy, kuchyní atd.).

Prohlídky by se měly absolvovat zásadně za denního světla, protože jedině tak zjistíte, jak je byt slunný a všimnete si více věcí. Umělé osvícení ve večerních hodinách navíc může vytvořit zkreslený dojem. Dispoziční řešení by mělo vyhovovat základním požadavkům, a pokud by jste chtěli dělat stavební úpravy, ptejte se, co je možné.

Důležité je se dopředu informovat, které zdi jsou nosné, a které lze bourat. Tak bude stanoven rámec, které změny jsou proveditelné. Kupující by si měl od prodávajícího nechat předložit doklady o tom, zda, kdy a jaká rekonstrukce byla na nemovitosti provedená, případně na jakou cenu ho vyšla. Výrazně napoví stav oken, podlah i zařízení bytu. Staré vypínače a vodovodní baterie naznačují, že pravděpodobně bude nutná výměna elektroinstalace i rozvodů vody. Na prohlídku by měl zájemce jít ideálně v době, kdy jsou doma i ostatní obyvatelé. Může tak vnímat okolní zvuky z běžného provozu v domě, například jestli od sousedů neslyší každé slovo nebo hluk z výtahu.

Také je důležité si zjistit, zda v těsném sousedství nejsou obchody a provozovny, odkud se může šířit hluk. Zájemce by se při prohlídce měl zaměřit i na možnost parkování a jak je to s dostupností a občanskou vybaveností.

V bytovém domě sledujte, v jakém stavu jsou společné prostory, výtah, schránky. Podívejte se na jména lidí, kteří zde bydlí, i z toho lze něco vyčíst. Pohled na zádveří a vstupní dveře souseda napoví, jaký by mohl být. Toto by kupující neměli podceňovat. Špatný soused dokáže i krásný byt proměnit v peklo na zemi.

Jen šťastnou volbu při výběru nemovitosti Vám přeje

Tereza

Investice do nemovitostí je stále považována za jednu z nejlepších možností, jak uložit své finance. Nejčastěji se hovoří o koupi a následném pronájmu bytových jednotek. Jsou však i jiné způsoby, jak investovat do nemovitosti. Zejména většími investory jsou oblíbené i komerční budovy. Soukromé osoby či menší firmy mohou poptávat i jednotlivé kancelářské jednotky.